10年前在深圳买这种房,楼市最强预警来了

作者:财经资讯

问:目前购买深圳哪个地方的房子投资升值空间更大?

因为有两年房地产代理公司的就职经验,不时有朋友咨询买房的问题:

不久前,一名57岁的网友在网上发帖求助,自称在深圳有8套房产,其中3套位于盐田、2套位于罗湖,2套位于坪山,还有1套在西乡。由于每月要还贷12万,鸭梨山大,在线跪求该先卖哪套?

近日,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在参加第十一届陆家嘴论坛时针对楼市严厉警告强调,过度依赖地产,最要付出沉重代价的;靠投资投机地产理财,最终都会发现,都很不划算。面临郭主席这一警告,下半年,购房者如何选择呢?

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买住宅?还是买公寓?

网友发帖求助

楼市进入白银时代,高性价比物业或胜出!

1、深圳是海滨城市,北面靠山南边靠海,是典型的坐北朝南的城市,这决定了深圳是宜居城市的基本要素。深圳又是东西走向,狭小的带状城市。东边莲塘高大的悟桐山脉屏碍,北边塘朗山脉屏碍,所以市中心区福田-罗湖-南山对东部盐田,北部龙华和龙岗,西北光明、石岩形成了天然的交通不便,关联减弱。

买深圳,还是买惠州?

一般来说,粉丝买房提问都是问“买哪里”、“该不该买”、想不到有钱人的烦恼和大家不一样。

地产凝眸认为,作为银保监会负责人,郭主席的警告值得警惕。犹记第十届陆家嘴论坛郭主席针对P2P等高息理财发出警示:“收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险,10%以上就要准备损失全部本金”。后续P2P市场一片血雨腥风,投资客有苦自知。今年,郭树清再度郑重警告楼市,值得高度关注。

2、即便现在打通了盐田、梅林和塘朗山遂道,但仍然出现严重堵车现象,周未和周一特别严重。这就证明了天时、地利、人和中的地利的重要性了。只有沿海从罗湖-福田-南山-宝安平均宽约15公里,长约60公里扁长地带为沿海平原地区,便成为城市湾区经济的价值核心。包括了福田红树湾、南山深圳湾、前海湾和宝安湾。

怎么选房子?

但这揭示了一个事实:以十年计,即使深圳这样房价暴涨的城市,选择错误的片区或楼盘,会让这一全球最赚钱的投资标的变成巨大的负担。

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3、这就决定了深圳的核心资源地带所处地理位置。同时决定了福田-南山前海双核的领头羊。所以,可以否定个别开发商热炒的深圳多中心论调。在那里有个开发个项目或起个超高楼,都炒作是宇宙中心或深圳城市中心是不科学的。投资的人们要头脑清醒,广告美好未来之词不能当饭吃的,切不肓目相信画饼充饥。地段、地铁最重要!

买哪个小区?同一个小区,买什么户型?

10年来,深圳房价涨幅惊人。2008年,深圳房价均价为1.26万元;2018年达到5.41万元,上涨3.27倍!但是,各区房价涨幅差别巨大。

然而,楼市毕竟不是理财市场,牵动的不仅是上下游十几个行业兴衰,更主要的地方财政收入,这就出现珠海市、南京市部分城区放松限购政策,恩施、合肥等地“降价未遂”事件屡屡发生,更何况“稳房价、稳地价、稳预期”作为高层定调,短期内不会变动。

金沙网址,4、这里再次重申重点,福田-南山-前海才是深圳城市地段中心价值。深圳的行政金融中心是福田,科创中心是南山,自贸中心是前海。

知叔今天聊聊如何买房的话题。

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楼市进入白银时代,房价中短期内普涨可能性不大了,从深圳5月楼市就可以看出,既有高性价比网红盘热销,也有部分楼盘门前冷落,去化困难。

买房子不是简单的买物理空间,其实更是买产业,买教育,买资源,买环境。具体而言,要盯住前海后海、河套开发区等重大产业园区,要盯住深中、深高、深外等学位圈,要盯住蛇口、华侨城、香蜜湖等优质生活区。买房要避开的区域包括人口产业密度弱的区域等。

首先,第一条原则:买住宅,不买公寓。

2008-2019年全市各区房价涨幅地图

深圳买房规避滞胀区域,规避滞胀楼盘!

地段好的房子。

公寓唯一的优点是:购买资格没限制,不限购不限贷。不用落户,不用交社保,想买即买。

通过那些跑输的片区和楼盘,可以更清楚地认识房地产投资的本质。

深圳买房注意规避房价天花板区域。比如龙华。龙华依托北站枢纽和紧邻福田区优势房价不断上涨,尤其是2016年,借助众多大型项目集中开发,龙华楼市声势浩大,以港铁天颂、龙光玖钻等大型项目为发端,龙华房价暴涨,从2014年2.5万到2016年一跃为6万,房价短时上涨太猛,已经不具备上升空间。

地段好的房子,不管是什么时候价格都会很好,稀缺资源重来都是贵的。也是升值最快的。因为有钱人喜欢。

但缺点却是一大堆。公寓和住宅,明显区别如下:

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为什么这么说?一则往日的热点区域红山新区和北站商务区,未来新盘不多,可炒的概念就不多。二是龙华交通短期内无法得到改善,无论是地铁还是自驾出行,4号线的拥堵人尽皆知,未来4号线延长线开通后,4号线沿线站点拥挤程度将更厉害;三是龙华尤其是北站附近的房价已经很高了,七到九万的价格,这已经与对应的福田区并驾齐驱了;对比南山前海辐射的宝中,炒作概念和发展预期差距很大;四是龙华北站地位随着西丽站、机场站等枢纽站启动有所降低;五是北站商务中心区建设缓慢。

关于房产投资就是地段地段地段!

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跑输案例一:美丽的陷阱

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既然你想了解房产投资这块,尤其是深圳这块寸金寸土的地方上,说明你是有一笔客观的资金的,既然是投资,那么风险和收益都是成正比的,大家都知道的地方必然是暂时没有升值空间的,尤其是国家对房产这块的把控,对房产的态度都是很明确的,房子是用来住的不是用来炒的,更大大缩小了,房产投资的收益率,那么房产投资不能做了吗?答案是可以的,那么什么样的地段是可以去作为投资的呢? 首先呢,衣食住行这四个方面肯定先考虑的,衣购物方便,有商区有商铺,食买菜方便,有大型的超市和菜市场,住,要有人,在荒郊野岭开发个楼盘也是住,但是这个地段如果没人买的话那相当于住鬼市了,行就是交通方便,有地铁直达市区的,这种地方如果开发楼盘一定要抢好,抢到肯定涨价

总的来说:使用年限短;购买成本高;交易税费高,不容易转手;孩子上学没着落;居住舒适度差。

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从近期二手房成交看也印证这一点,据链家网站统计,上月龙华老城区附近热盘壹成中心成交28套,均价在5.38-5.87约占50%,少部分在6万以上,而且刚刚过6万,如果客户在2016年期间买入壹成中心,扣除利息和税费,实际上投资客还有部分亏损。

深圳是因为改革开放红利所起来的一座典型的沿海城市,在深圳,这里几乎都是外地人,所以,深圳也是一座受年轻人欢迎的地方。在这里,很多人来淘金,来寻求梦想。表面上看起来深圳很多地方的楼盘供不应求,且有升旦禒测溉爻防诧狮超饯值空间,因为价格好像在上涨,但是如果你入手了,就会发现想卖出去根本不太可能。如果你有车,你开着车到关内关外的各个楼盘去看一看,记得一定晚上看,看看有几家的灯是亮着的。但是部分楼盘肯定有的上升空间么。选好地段,谈好价格,最好当地朋友帮你分析。

那住宅怎么买?

盐田区和大鹏半岛,被认为是深圳最美的地方,蔚蓝色的大海、郁郁葱葱的山岭,前海、后海、蛇口那混浊的海水完全无法比拟。十多年来,深圳在东部投资巨大,惠深高速公路打穿了深圳最多、最深的隧道,大小梅沙的海岸线建起了比深圳湾公园更美的栈道。每年夏天的假期,东部海岸挤满了“人肉”;开发商也投入巨资,其中投资最大的是深圳地产界的两大“头牌”:万科和华侨城。

下半年楼市维稳,投资房产牢记这几点!

可以买龙华观澜那里的。政府在那边,那里很多旧改项目。都是大开发商。未来规划的的都很不错。

就像买手机,我们会对比各种参数,品牌、设计、屏幕、电池、摄影功能等;

然而,10年后,跟着万科和华侨城去海边投资的,却要面对一个惨淡的现实。

未来楼市投资不可能象2014年前行情那样闭眼就买,买到就赚到,也不可能象2016年深八条后买入限价物业,未来投资房地产要有长期投资计划。

首先自己得明确买房的目的是什么,是投资还是自住,首先说投资,房子的投资价值跟国家政策、人口拐点、社会经济发展的大背景或经济周期等因素关系较大,政策方面已明确表示:房子是用来住的不是用来炒的,上层已给定性,目的就是抑制打压炒房,银行方面也收紧了资金流入房地产,不利于价格再上涨,另一方面,世界各国的房产拐点基本都跟房地产价格的见顶同步,中国目前多方面的数据都支持人口拐点快要到来的判断,再一方面,国内目前的产业发展也到了一定瓶颈期,各行业艰难升级,新的突破口或新一轮的经济繁荣周期还不明朗,另外还面临美国等主要经济体的黑天鹅事件,综上所说投资的话,房产价格往上空间小,风险大,如是自住刚需的话能兼顾投资,选择价值洼地,尽可能规避接盘风险更好些,土豪随意,仅供参考

买房也一样,房子的参数包括:地段、学校、交通、公园、商业配套、户型、物业服务等一揽子“数据”。

以盐田区为例:2008年,盐田一些海景楼盘,单价破2万元,可以与华侨城、香蜜湖豪宅比高低。然而,十年后来,盐田房价仅涨了97%,年化收益率7%,略高于银行理财产品5%的收益率。盐田房价涨幅落后于深圳其他区域,4.75万元/㎡的房价仅比龙岗略高,低于原关外区域房价(龙华中心区、龙岗坂田布吉、宝安碧海及中心区),并且这一差距还在加大。

因为房价距离下一轮上涨还有多长时间,没有人可以确定,是否会涨以及涨幅多少要看楼市政策的调整力度;二是即便是在深圳这样发展潜力巨大的城市未来普涨态势也不多见,更多的是性价比高物业,比如具备学区房、地铁、独特资源、交通枢纽等因素。

刚需购房,有个真相:没有完美的房子;想要房子的每条参数都达到80分以上,太难。所以可行的方法是:在自己最重视的几个“参数”上,选出打分最高的。

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知叔建议购房的原则是:区域>地段>交通>学校>户型>配套。

一座城市的发展趋势,谁都无法对抗,即便中国房地产的领跑者万科也是如此。

思路决定出路。地产凝眸提醒:很多客户尤其是刚需置业客户会盲目从自住方面考虑物业,正确选择是从投资角度考虑如何买房。实际上,只要基本居住达到,买房主要考虑是否升值。因为容易升值房产不仅可以大幅度改善生活,更有利于转让或者出租,让购房者得到更大实惠。据媒体消息, 南山某客户在2002年花65万买的一套91平的房子,现在这套房子1596万,16年的时间,涨了1531万,每年涨了约96万,房价翻了整整24倍!

尽管因为每个人考虑的侧重点不同,各人心中参数的排序一定不同;但把区域、地段、交通首先考虑,还是必要的——至少确保房产保值。

2004年,热爱东部大海的王石,把万科总部从福田搬到大梅沙,建了一座躺着的摩天大楼。与此同时,万科重仓深圳东部海岸线。最着名的案例是十七英里、东海岸和天琴湾。

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选区域,要跟着政府规划走,去规划利好、热钱滚动的区域。

以万科东海岸为例,该盘为万科当年力压几大品牌开发商拍地拿来的,靠山面海,被外界一致看好。该楼盘2006年入市时,单价达15000元/㎡。2010年,万科东海岸四期开盘,单价已经到了45000-50000元/㎡的区间价。然而,即便经历了2015年以来房价暴涨,目前万科东海岸在链家网上的挂牌价不过仍然游离在每平米5万元。10年时间,万科东海岸涨幅不到15%。

另一方面,买房不能只看眼前状况,更要看未来发展。尤其是喜欢追求所谓地段人士,要知道地段不是简单指目前已经成形的城市中心地段,更多是指未来规划中心,特别是区域中心。这里有个案例:X先生90年底来到深圳,凭借出色的个人业绩在96年即收获人生第一桶金,L先生就想到买房,在当时的中心区罗湖东门附近购入小两房;均价9000元,同期南山仅仅2600。对比下就明白:罗湖区福德花园,96年9000元/平;南山区后海花园2600元/平,目前两者的二手房价都在5万+。前者不仅遭遇短期房价下跌带来困扰,而且收益率不到6倍,后者收益率接近19倍!

比如深圳发展是“一路向西”:罗湖——福田——南山——宝安,2000年左右福田成中心区,2010年时确立南山的前海中心,2019年粤港澳大湾区规划又把宝安天然放在大湾区中心;

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相应的,房产价格也呈现从东到西的上扬曲线:

2019年3月,万科东海岸在链家网和安居客二手房价

这个案例告诉我们,买房升值要看准区域,要跟随城市发展大势!更要看城市高收入人群居住区域,比如南山区尤其是后海片区靠近高新园,其房价后来居上,远超出福田、罗湖就是最佳例证;而随着深圳高新区扩容,与南山同列为核心园区的坪山区未来房产升值潜力大。

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万科史上第一个临海豪宅万科十七英里,曾被称为万科的骄傲,打破了同行嘲笑万科不擅长豪宅的讥讽。据说,王石自己也买了一套。

本文来源于地产凝眸,已授权转载!

从坪山到宝安,主流区域二手房价

2005年十一黄金周,万科十七英里开盘,吸引全国不少富豪坐飞机前来排队,单价高达20000-25000元/㎡,且因当天即兴涨价导致购房者把售楼处砸了。甚至,这个项目开启了2005年的那波房价大涨。2006年底,万科十七英里首家已达到4-5万/㎡。但是,13年后,万科十七英里在安居客的二手房报价55000元/㎡,涨幅不到20%。

宝安和龙岗,一直是近5年新房销售的热门区域,两个区成交量加起来占比深圳全市的50%-60%。

反观龙岗布吉,2006年万科东海岸以15000元/㎡开盘时,布吉新盘单价多在5000多元/㎡,2010年前达到10000元/㎡,而目前布吉新盘价格达55000元/㎡,涨幅高达5.5倍。反差强烈而鲜明,草根区打败了富人区!万科其实并没有输,输的是买万科海边房子并一直持有的人。卖房子的,永远都不会输。

但价格上,两个区域从2016年走出了并不一致的曲线:

真正的输家,可能是东部华侨城。华侨城曾经是深圳豪宅的标杆制造商,但在城市规律面前,同样一塌糊涂。近期,盐田东部华侨城天麓某业主以原购价2854万出售别墅,算上装修、税费、月供(或一次性投入损失的利息),至少亏损几百万。由于东部华侨城建在险峻山顶的别墅,交通不便、配套稀缺,一直没什么人气。所以,即使这个价格也未必能找到买家。而且,也由于缺乏人气,东部华侨城的旅游生意也没做起来。

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宝安依靠前海中心、大空港、粤港澳大湾区等规划,又紧邻东莞长安,产业集中,人流聚集,房价跟着应声而涨。相较之下,龙岗、坪山等东部区域逊色不少。

天麓一业主朋友圈原价卖房

从罗湖中心到福田中心,验证一个规律:一个城市新中心的崛起至少要25年时间;往前看,未来50年,深圳的价值高地必定属于前海中心、大湾区中心。

盐田涨幅最慢的楼盘,就是十年前热炒的海景房,除了华侨城天麓、万科东海岸之外,中海半山溪谷、依山花园等海景房,10年来的房价涨幅同样跑输深圳大部分楼盘。附部分2009年开盘的盐田项目及目前二手房报价:

所以,如果要在深圳买房,我的建议一定是:南山、宝安。

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其他城市如何判断发展方向?

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一个简单的方法:看机场、高铁站建在什么区域;那就是城市规划发展的方向。

跑输案例2:旧城区豪宅跑不过刚需盘

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选定区域,再选小区,怎么选?

罗湖,曾经是深圳房地产的主场。2008年时,罗湖与南山房价不相上下,均价都为18000元/㎡左右。仅10年时间,就让这两个区域房价差距迅速拉大。罗湖房价从18485元/㎡上涨至72910元/㎡,前后涨幅294%,但南山房价涨幅超过400%。

基本原则是,交通便捷。“出行”是每个人的基础需求,所以地铁口物业一直非常受青睐。

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再往下选,就要根据个人需求的不同来筛选。

罗湖可以说是深圳豪宅的“鼻祖”,早在2000年前后罗湖就形成了深圳第一批别墅群——银湖别墅群,包括银谷别墅、齐明别墅、棕榈泉别墅、润唐山庄、金湖山庄、银湖山庄等别墅盘均聚集于此,千万别墅不计其数,也汇聚了当时罗湖最多的商贸富豪。

“孩子上好学校”排第一位的,区域内的小学、初中排名拉出来,前5名的学校周边小区,挨着筛选。

2008年,银湖别墅总价多在4000-5000万元之间。10年后,香蜜湖、蛇口、深圳湾等新豪宅片区相继崛起,银湖别墅群则随着罗湖的沉寂而黯然失色,其房价不但没有明显上涨,有的甚至出现缩水迹象。据链家网数据,银湖片区的别墅单价多在10万元左右,其中,金湖山庄一套独栋别墅344.75㎡的独栋别墅在链家网上挂牌总价为4000万(单价约11.61万/㎡)。2008年的齐明别墅,一套421㎡独栋别墅,原报价4800万。前后十年,几乎零涨幅。

“享受都市生活”排第一位的,找中心区的房子,商场、电影院、KTV、酒吧,吃喝玩乐,都很方便。

去年年底,一位住在银湖的朋友告诉楼校长,他们那里的别墅,降价200万没人买。

“健康养生”排第一位的,挨着山、海、江、湖的房子尽情找,至少挨着几个公园,运动或吸氧,皆相宜……

金湖山庄344㎡独栋别墅在贝壳找房网上报价详情

如果想要兼顾,就把喜欢的房子拉个Excel表格,各项参数打个分,看哪个评分最高喽。

银湖别墅房价凝滞,一个重要原因是罗湖衰落,银湖风景虽好却过于安静,缺乏活力,十年来没有增加任何教育、商业资源。从产品来看,深圳新兴富豪更热衷于深圳湾一代的大平层,别墅在深圳几乎没有发展空间。

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除了银湖别墅外,罗湖的经典豪宅华润万象城幸福里的房价表现,也尽显疲态。在罗湖有十多年房产中介经历的张鸣回忆:“因为与万象城连为一体,当年幸福里开盘定价高达单价4万/㎡,居当年深圳市场前三名。那时,南山后海房价也不过25000元/㎡上下”。10年后的今天,华润幸福里在链家挂牌价为92000元/㎡,10年涨幅不过1.3倍,而现在后海那些品质和名气不如幸福里的楼盘,挂牌价早已达到12万/㎡左右了。

房产是大宗商品,退换皆不方便。

幸福里雅居小区在链家网上的参考均价

所以,最后奉劝一点:买房之前,最好做足功课。

当然,罗湖也并非没有跑赢大市的楼盘,2008年入市的罗湖莲塘聚宝华府开盘价格为13000元/㎡的,如今链家网挂牌价已经71080元/㎡,上涨了446.77%。聚宝华府房价在罗湖楼市中涨幅领跑,与其所划学区为罗湖外国语学校不无关系,优质学区一直是房价上涨的强影响因素。

下表为罗湖部分楼盘10年房价涨幅,由此可见罗湖楼市的的衰落。

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避开楼市的坑之必备冷门知识

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盐田、大鹏的豪宅,银湖别墅和华润幸福里这样曾经的楼市明星,他们的价值轨迹,与南山、福田豪宅的房价涨幅相比,不能不让人感叹:买房子,即使在大势看好的情况下,也有输家;买房子,的确有规律可循。楼校长简单总结如下:

1

山景、海景、湖景,只是看上去很美

再好看的房子,都会因为折旧贬值,升值的只是脚下的土地,以及这块土地上投入的建设资金,教育、商业等城市核心商业资源才是房价上涨的最大动力。

楼盘周围有大面积的自然生态景观,往往意味着周边无土地可继续开发,后期难以带动房价继续上涨。所以,靠山、靠海、靠湖的房子只是看上去很美。自住或许很美好,但房价难以上涨。

楼校长观点:千万不要为风景买单。

2

切忌盲目追求热点概念

购房决策中,充满着动物精神。

很多购房者在进行买房这个人生第一笔或者说是唯一一笔大支出的时候,谨慎程度甚至还不如去淘宝上买一件衣服。房地产中的概念千千万万,很多概念是为了卖楼而制造出来的,并不靠谱。

比如:当年红极一时的小产权商铺、分时度假以及“5+2”生活模式,以及现在仍然流行的滨海旅游地产,其本质是人为设计的投资游戏,或激发人们对美好生活的的憧憬。

很多购房者,在开盘现场一片火热下就会头脑冲动跟着别人买了一套房,总以为“大家都抢的肯定是好的”,这种现象楼市在上涨期尤其明显。当年买万科东海岸的人吃过这个亏,前几年买龙华某网红盘的人也吃过这个亏。

楼校长观点: 一切房地产概念,与政府的规划或政策无关甚至背离的,与经济学常识(比如供求关系、金融环境)无关甚至背离的,都是耍流氓。

3

逃离衰落区和无重大规划的区域

以罗湖为例,房价涨幅有限的原因非常明显:

A.在城市发展方向上,10年来,罗湖在深圳的地位不断下降,深圳重大投资难以在没有土地的罗湖展开。

B.罗湖城区规划和楼盘过时:过窄的道路、大部分楼盘是钻石户型的港式结构、缺乏停车位……这些硬件条件严重的阻碍罗湖的发展。

楼校长观点:每个人都有片区情结,熟悉哪里就喜欢在哪里买房。在喜新厌旧的深圳,这份情结最害人。好在深圳已经快填满了,这种纠结的机会不多了。

过去的10年,在深圳买房,不赚3倍,你就输了。如果你成功规避了以上因素,一定是3倍以上的赢家。在未来,这一楼市铁律仍将发挥作用,让你的钱包变得更大或更小……

再看一看下表中深圳各区代表性楼盘房价涨幅情况,你的体会会更深。

·END·

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