2019年4月英国房价报告出炉,租售同权后房价会涨

作者:股票基金

Rightmove最近公布了最新的房价指数报告。

2019年3月29日,英国并没能如期脱欧,通过多方谈判,欧盟将英国的正式脱欧时间延后到了10底。英国的这场脱欧大戏,已经上演了三年多,一开始,英国的房产市场确实受到了不小的冲击,但后来已经逐渐稳定。那么,最新的这场戏,英国的房产市场反应如何?我们通过Rightmove最新公布的4月房价报告来了解一下。

5月11日电 《星岛日报》欧洲版刊发文章称,据英国某房产公司的数据显示,2018年房价上涨速度最快的,是伦敦附近肯特郡的通勤小镇Sidcup,其房价自2018年初以来增长了11761英镑。

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一、英国房价反弹情绪良好

概述

文章摘编如下:

2017年3季度,国内房产市场最吸引眼球的非“共有产权”和“租购同权”莫属。

漫长的冬季行情即将迎来尾声,截止2月,英国房价要价较上月上涨0.7%,对比去年同期小张0.2%,对比前两年同期上涨0.6%。

1、新上市房产的价格本月平均上涨1.1%,这是一年多来最大的环比涨幅,也是自2016年以来的最大涨幅

接下来的几个小镇是位于南部东萨塞克斯郡的Heathfield,牛津郡的Wallingford和萨默塞特的Glastonbury。另外,Lancashire郡的Darwen镇房价也上涨了2.81%。

自7月底广州提出“租购同权”以及住建部等部门联合发文支持租赁市场后,有关租赁市场的话题热度始终居高不下。

细分到各个板块,除了首房标的金额的房产要价出现0.4%的小幅下跌之外,其余均现上涨,代表了对比上月,市场情绪开始回暖。

2、由于家庭住房需求超过了政治不确定性,家庭住房领域在关键指标上优于其他行业:

与此同时,房价下跌最快的城镇为Immingham,由2018年1月的121805英镑下跌至3月份的119708英镑,下跌了1.71%。

8月中,北京提出“共有产权”房概念,相比自住房,共有产权房满足对象更针对非单身家庭,户型以多居室为主,不建或少建60平方米以下的小户型。

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持有价值较好,家庭住宅价格平均同比上涨0.7%,而全国整体房产价格下跌0.1%

接下来几个下跌最多的城镇为萨里郡的Esher,北约克郡的Ripon,Gwynedd的Caernarfon以及伦敦市中心的Edgware区。

可以预见,未来市场以商品房、共有产权住房、租赁住房为主的格局,形成“低端有保障、中端看政策、高端靠市场”的竞争格局,租赁住房和共有产权房保障低端居住的门槛、普通商品房市场看政策调控、高端商品房完全看市场里。

再来看看各地区的情况。

更容易售出,销量同比下降0.4%,而全国平均降幅为1.6%

Zoopla称,英国的平均房价自2018年初以来增长至309988英镑(增长了3917英镑,或1.03%)。

说白了就是房子是用来住的,炒房得看政策了,如果继续保持调控政策和贷款限制,想把房子卖出去变现的难度很大,房价再高也是有价无市,只能出租了。

东北英格兰(纽卡斯尔,杜伦那一带)平均要价涨幅显著,不管是对比上月还是对比去年同期,均有3%以上的大幅增长。但是碍于从历史上来看英格兰东北地区缺乏上涨动力,所以除非有自住需求,投资人还是应该尽量回避。

略高于去年同期的水平,新卖家数量比去年同期增加0.7%,而全国总体新卖家数量下降了1.2%

房价涨幅排名6-10位的是肯特郡的Faversham,西约克郡的Batley,威尔特郡的Devizes,沃里克郡的Kenilworth和西伯克郡的Hungerford。

目前,政府正力推的租赁市场,大量土地拍卖都要求开发商70年自持,一旦这部分房产进入租房市场,必然会冲击局部区域租金价格。最为投资者最关心的就是租房市场比重提高后,是否会分流买房客户需求,未来买房是否还有更多的增值空间?对此,我们可参照国外其他城市房价,以美、日为主的房产市场基本都是存量房市场,租房比重很大,通过这些城市房价增长趋势可为我们购买存量房和投资以租赁为主的房产做个参考:

米德兰兹地区上涨幅度和整体情况持平,月增长率为0.7%,今年主增长行情的开启还得看往后几个月的表现。但从去年的人口流动趋势来看,米德兰兹地区,尤其是伯明翰,诺丁汉这样的大城市还是挺有前景的。

3、随着短期不确定性的消退,英国退欧的推迟可能会提振春季市场活动

跌幅排名6至10位的是Blanau Gwent的Ebbw Vale,肯特的Snodland,汉普郡(Hampshire)的Lee-On-The-Solent,牛津郡的Thame和伯克郡(Berkshire)的温莎。

国内房产

房价最贵的东南英格兰和东英格兰开年表现中规中矩。东南英格兰要稍微好一点,2月涨幅到了1.3%。西南英格兰较上月则基本没什么变化。

每年的这个时候,随着春季搬家季节的到来,房屋价格通常会上涨,但本月1.1%的涨幅是2016年4月以来的最高水平,也是2018年3月以来的最大月度涨幅。不确定的政治背景继续阻碍着房地产市场的发展,新卖家的要价、待售房产数量以及达成的销售协议都低于去年同期水平。但尽管整体下滑,市场活动仍保持弹性,潜在买家和卖家仍有住房需求需要满足,尤其是在家庭住宅领域。

就房产总价值而言,英国的房地产市场在1月初至3月底之间增长了1140亿英镑,目前英国房产总价值为83000亿英镑。

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曼彻斯特,利物浦所在的西北英格兰房价较一月出现了一个小跌,但仍比去年同期要高,因为去年全年西北英格兰都保持着一个强劲上涨的大趋势,所以今年的这个开局也还不错。

在关键指标上,由三室和四室房产组成的家庭住宅行业表现优于其他行业。家庭的住房需求,往往是由于需要更多的空间或离学校更近,正在超过目前的政治不确定性。这些房产比其他类型的房产更能保值,入市时的要价平均比一年前高出0.7%,而全国整体房产的平均价格下跌了0.1%。这类房产的业主也略微更愿意进入市场,新卖家比去年同期多0.7%,而全国新卖家的数量下降了1.2%。最后,这一领域更容易出售,与去年同期相比,达成协议的销售数量仅下降0.4%,而全国平均下降1.6%。

若按地区划分,Zoopla数据显示,涨幅最大的是英格兰西北部,其平均价格在今年第一季度上涨至195949英镑(增长3552英镑,涨幅达1.85%)。

海房优选全球房价涨幅对比

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欧盟提出将英国退欧期限延长至10月,恰逢通常最繁忙的搬家季节。虽然这只是一种推迟,但它持续的时间足够长,足以缓解一些短期的不确定性,因此这对房地产市场来说是一个合适的时机。

位于第二和第三名的地区为东米德兰兹(East Midlands)和Yorkshire & Humber。它们的房价分别增长了3357英镑和2750英镑。

经历了各种限购,北上广成交量是大幅降了,但北京、上海房价还在涨了,只是涨的少了。

伦敦的平均房价比去年2月低了2.1%,但是较上个月大幅增长了3.4%。

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韦尔斯地区的房价平均增长203英镑,是英国增长最小的地区,而去年同期该地区是英国唯一一个出现增长的地区。

9月北京房产均价43,499元/平米,相比去年底涨幅7.94%,略高于2季度;

根据ONS统计出来的规律,每年冬季一过伦敦就会出现一个强势的上涨周期,何况要价更多在于体现市场的情绪,而非最终的成交价。

英国房市变化

苏格兰地区的房价平均增长331英镑,增长至189628英镑,是英国增长第二小的地区。另外,英格兰西南地区增长4162英镑,增长至306009英镑,为英国增长第三小的地区。

上海房产均价46029元/平米, 相比去年底涨幅12.83%,低于2季度16.7%的涨幅,这大概是算是控制住房价上涨了。

冬季大家都不希望出来看房,所以买家的需求相对降低。 因此叫价和成交价较每年的夏天比,都会低一些 (所以冬季圣诞前后是买房最好的时间)。

具体来看

广州16097元/平米,相比去年底跌幅-4.7%,这应该是达标了;

开春之后,房产市场又会逐渐复苏,买房遇到其他购买者竞价的情况会更常见。

地区变化趋势

深圳均价55687元/平米。相比去年底跌幅-2.49%,比起一季度跌幅-11.19%,这应该是调控期后市场恢复前兆了;

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房价涨幅算是降了,但这并不等于人们买的起房了,相对于单价的小小下降,首付比例的大幅增加依然提高了准入门槛,首套以及二套房贷利率上浮也加大了还款压力。

二、英国住房可负担性与房价

大英地区变化趋势

美国房价

除了房价要价趋势,这次rightmove还专门提及了住房可负担性的问题。

大伦敦地区

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受去年8月加息影响,英国本国经济形式一片大好,英国工资增长率保持上升趋势。再加上冬季房产市场价格回落,使得工资增长幅度大幅跑赢房价涨幅,创下2011年以来的最大偏离。

4月平均房价:614250英镑

全美国范围,待售房屋数量下降10.9%,继续连续24个月下降。9月份新增房源量比去年同期下降7.7%,达到3.3个月的供应量。不到六个月的供应信号表明市场还是倾向于卖家,因此,全美房价涨势强劲,9月上涨7.6%。

有媒体将其解读为住房可负担性提高 -- 也就是民众们买房的购买力提升了。

月度涨幅:1.1%

其中,费城、亚特兰大、西雅图房价增长都超过了两位数,芝加哥也接近10%。

这么理解当然有一定的道理,但是如果从供需关系上来分析,很可能只是昙花一现的短暂时刻。

年变化:-2.2%

对比上海和西雅图可清晰看出,在3季度增长率近似的情况下,因为总房价高(首付高),上海的购房投资回报率几乎为0%,而西雅图购房投资回报率达到45%。

据最新的官方数据称,英国2018年6-9月新建住房数量增加了12%,达到了44,740套。我们都知道政府一直以来都在大力提升住房供给量,近两年更是“无所不用其极”,通过简化规划程序、为建房商引入新资金来源、为新发展项目提供基建支援等一系列政策大力扶持住房新建,终于拿下了增加12%的“好成绩”。

平均售出时间:78天

但天气也对几个市场产生了影响,由于飓风的原因休斯顿、奥兰多和坦帕的房屋销售均比去年同期下降了15%以上,房价相比2季度都有下降,尤其奥兰多比年初下降了7.25%。对于200万人民币投资门槛来说,亚特兰大比休斯顿市场房价更稳定。

然而,这真的够吗?

东南地区

加拿大房价

从2018年9月往前推12个月,这一年的新建住房数量只有163,420套,我们都知道政府喊了好多年每年的新建住房数量要达到30万套,这是英国每年的刚需。 然而,目前新建的数量,还不够。

4月平均房价:405509英镑

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如今,房价出现回调,而工资一路高涨。民众住房可负担性显著提高,换句话说,买房购买力提高了。 对于这个市场未来来说,刚需房的形势,仍依旧看好。

月度涨幅:1.7%

2017年3季度温哥华房价增长2.96%,略高于一季度。各房地产的销售情况存在很大差异,独立屋供应充足,从而缓解了价格压力。联排别墅和公寓市场情况与独立屋截然不同,这些类型房产总价较低,买家多,未来价格上涨空间较大。

寒冷的冬季即将结束,英国的房产市场照例也开始逐渐回暖。房价要价的增长幅度就是市场情绪的“晴雨表”。从Rightmoe的数据上来看当前环境下市场热度比较高的地区在东北英格兰、东南英格兰和伦敦。

年变化:-0.9%

多伦多实施了15%海外人士购房交易税后成交价格出现连续下跌,三季度房价涨幅2.47%,相比1季度18.5%的涨幅可谓大幅跳水。

由于政策和经济因素房价涨幅和工资比之间的差距进一步扩大,而这种差异的扩大缺乏坚实的逻辑支撑。一方面英国新建住房的供给来源毫无起色,而房价却在冬季出现滞涨;另一方面刚需买家手里的钱变多了。 这一个个因素,都将会在未来支撑英国的房价走势。​​​

平均售出时间:73天

3季度,大多伦多地区公寓均价格510,206元,较2016年第三季的平均售价415,894元上升22.7%。与其他房子相比,公寓自春季以来价格涨幅最为强劲。

西南地区

2017年3季度公寓的平均租金同比上涨也非常强劲。一卧室公寓公寓平均租金每年上涨11.2%,至2017年3季度为1,976澳元。平均两卧室公寓公寓租金同期上涨7.7%至2,607澳元。

4月平均房价:305911英镑

虽然多伦多房价大幅下滑,但投资收益率也达到了5%,其房价趋势应该和温哥华相似,经过一段时间后会逐步反弹,因此作为300万人民币的投资来说,选择多伦多是个不错的抄底选择。

月度涨幅:1.2%

澳大利房价

年变化:0.7%

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平均售出时间:66天

2017年3季度澳洲全国住宅价格上涨0.5%,这是自2016年6月以来季度增长率最低的季度。8.0%的年价格上涨也是自2017年2月以来最低增长速度。尽管价值持续上涨,但速度依然缓慢。

东英格兰地区

澳洲两大首府城市房价增长表现差距越来越大。悉尼房价较去年年底上涨6.76%,为2016年5月以来的最低季度增长率。与此同时,墨尔本房价较去年年底上涨9.8%,远远超过悉尼的增长。在其余的首府城市,布里斯班上涨0.87%,珀斯下降-5.5%。

4月平均房价:351759英镑

3季度悉尼、墨尔本房价涨幅与北京7.94%的涨幅相近,但墨尔本的投资回报率高达20%、悉尼高达12.8%。墨尔本总房价350-450万人民币左右可以买到公寓及别墅,与北京、上海购房门槛很接近。在这同一投资额度下,数十倍的投资回报率足够吸引人。

月度涨幅:0.8%

英国房价

年变化:-0.5%

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平均售出时间:69天

2017年3季度,往常英国房价秋季反弹的状况在9月尚未出现,房价放缓原因是房源供应缺乏。10月房地产价格平均上涨1.1%(+3,432英镑)。自2001年开始以来每年10月英国房价都有所上涨,但这个10月是2014年以来涨幅最大的1.4%以来的最大涨幅。

威尔士

目前伦敦高端物业市场正在重新调整、销售周期较长,新上市的房地产价格与去年同期相比下降了8.6%。

4月平均房价:196254英镑

对于500万人民币的投资额来说(伦敦房产均价629611英镑),伦敦3季度房价涨幅6.2%,略低与北京3季度7.94%房价增幅,但12.9%投资回报率还是非常可观的。

月度涨幅:0.7%

随着过去六年房价连续上涨,大多数买家的购买力已经下降。但是,居民年均收入增长超过新上市物业的年度涨幅。国家统计局报告,今年第二季度和7月份的平均年度工资增长2.1%,而市场上房价上涨1.1%。这是2012年2月以来房价涨幅最低的,年增长率仅为 0.7%。

年变化:3.6%

日本房价

平均售出时间:69天

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中东部地区

2017年3季度东京都市区和埼玉县、多摩县二手公寓销售额比上年度有所增加

4月平均房价:227093英镑

,东京地区连续10个季度超过去年同期。 除神奈川县外,其他各地区成交价格均上涨;3季度多摩,横滨,川崎独立屋成交数量下降。

月度涨幅:1.1%

价格方面除横滨,川崎,埼玉等地区以外的地区均出现负增长,东京连续第三个季度低于去年同期。

年变化:2.6%

2017年3季度近畿地区二手公寓交易量3978套,同比增长1.8%,连续第二个季度同比增长;二手公寓均价格2790万元,较去年同期增加了3.7%,二手公寓市场平稳。二手独立屋成交数2,842套,较上一年度下降了3.2%;成交均价为1826万日元,几乎与上年持平。

平均售出时间:62天

作为存量房为主体的日本房产市场十分稳定,但因房屋折旧等原因造成独立屋成交价格波动比较大;公寓价格涨幅相对稳定(9月底东京、大阪、京都三地公寓价格为4035万元 、2555万元、2580万元)。作为100-150万人民币房产投资门槛的市场来看,日本公寓价格增长平稳,属于典型的出租收益型房产。

中西部地区

购买日本房产时更多的是为获得稳定的租金收益而非增值收益,因此需要在充分了解当地市场售价与租金基础上购买,才能获得最大收益。

4月平均房价:228151英镑

德国房产

月度涨幅:0.9%

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年变化:3.8%

三大城市(柏林,汉堡,慕尼黑)公寓成交额67.3亿欧元。柏林仍是迄今为止成交额最高的城市,占总数的26%。目前购买力仍然处于较高水平,房源供应短缺以及持续增加的移民促进了投资者热情。

平均售出时间:55天

2017年3季度,柏林公寓均价565754欧元,相比去年年底增长8.91%;别墅均价458600欧元,相比去年年底增长13.15%。

约克和亨伯地区

目前德国购房贷款首付50%,作为200万人民币的房产投资门槛,公寓房价8.91%增长率略高于北京,但17.81%的投资回报率远高于北京。

4月平均房价:193725英镑

以美、日、德为主的国家房产市场都属于成熟市场,而且租房比例很高。这些城市房价增长对于目前国内大力推行租房租赁市场与保障房很有参考价值。作为买房者来说,购买租房比例高的市场不代表不能获得房产增值,在购房前了解清这一区域的房价增长趋势,更有利于做好投资选择。

月度涨幅:1.9%

年变化:3.0%

平均售出时间:65天

西北地区

4月平均房价:197073英镑

月度涨幅:0.4%

年变化:1.7%

平均售出时间:68天

东北地区

4月平均房价:151469英镑

月度涨幅:1.4%

年变化:0.8%

平均售出时间:77天

苏格兰地区

4月平均房价:155356英镑

月度涨幅:1.4%

年变化:1.0%

平均售出时间:47天

全国变化趋势

近五年要价变化

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近五年要价变化

从上图可以看出,最近五年,英国整体房价呈现波动上升趋势,脱欧公投后,上涨速度有所下滑,最近一年变化

近一年月度要价变化

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近一年月度要价变化

近一年来,英国月度房价有升有降,目前房价与去年同期较为接近,且近五个月处于上升趋势中。

平均要价月度变化

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平均要价月度变化

从上图可以看出,大部分月份,平均要价都是上涨的,去年8月出现-2.3%的最大跌幅,而今年4月的涨幅是近一年来最高的,月度平均要价已经连续四个月上涨。

伦敦变化趋势

中等规模的房地产在英国退欧忧虑中表现最佳

新上市房产的价格本月平均上涨1.1%,这是自2015年以来的最大涨幅,尽管同比价格仍下跌2.2%伦敦市中心的复苏落后于月度增长,而伦敦外围地区仍在下降,并在重新调整

第二梯队/家庭住宅部门在关键指标上超过其他部门,因为他们的住房需求减轻了政治不确定性的影响:

这种类型房产的价格较上年同期平均上涨0.3%,而伦敦整体房价下跌2.2%

销售可能性略高,销量同比下降5.1%,而伦敦的平均降幅为5.6%

随着短期不确定性的消退,英国退欧的推迟可能会提振春季市场活动

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伦敦变化趋势

随着春季搬家季的到来,伦敦房价将上涨,1.1%的涨幅是2015年以来的最高水平。然而,支付能力的限制和不确定的政治背景继续阻碍市场。新卖家要价比去年同期低2.2%,待售房屋数量下降12%,成交数量下降5.6%。

Rightmove董事兼房地产市场分析师迈尔斯•希普赛德(Miles Shipside)表示:“新卖家要价的上升反映出伦敦市中心的表现更为强劲。越来越多的高档住宅卖家正赶在传统的复活节期间上市,在黄金地段进行了大规模的价格重新调整后,市场出现了初步复苏的迹象。”

由三卧和四卧组成的家庭住宅的表现优于其他行业。家庭的住房需求,往往是由于需要更多的空间或离学校更近,正在帮助克服目前的政治不确定性。这些房产比其他行业更能保值,以比一年前平均高出0.3%的要价进入市场,而伦敦整体房产的平均跌幅为2.2%。与去年同期相比,这一行业的销量下降了5.1%,而伦敦的平均同比降幅为5.6%。

欧盟提出将英国退欧期限延长至10月,恰逢通常最繁忙的搬家季节。虽然这只是一种推迟,但它持续的时间足够长,足以缓解一些短期的不确定性,因此这对房地产市场来说是一个合适的时机。

很明显,伦敦的房产市场变化与全国一致。

近五年伦敦房产要价变化趋势

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近五年伦敦房价要价趋势

伦敦各区房价变化(基于3个月的滚动平均数据,与伦敦月度总体数据没有直接可比性)

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伦敦各区房价变化

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