北京房租上涨背后,房租暴涨原因多金沙网址j

作者:金沙网址js3311

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金沙网址js3311 2资料图:租房广告栏。 图片来源:视觉中国

这几天,笔者的朋友圈已经被房租暴涨以及我爱我家副总裁胡景晖离职事件刷屏。说到底,这两件事其实就是一件事。

最近几天,水木一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》和我爱我家副总裁胡景晖的辞职将自如蛋壳这些长租公寓推上了风口浪尖。

文 / 乐居财经 陈晨

追问“租不起”

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自去年“房住不炒、租购并举”的理念被推举出来后,租房市场迎来火热,而随着近一年来品牌在租房运营上的经验丰富起来后,租房市场开始成为资本角逐的战场,硝烟也渐渐体现到了房租上。“现在北京房租为什么上涨这么厉害?”“房子越来越租不起”、“昔日冷门地段也变得抢手”、“怕要吸干北漂人的血吧”......网上房租上涨言论此起彼伏。

房租暴涨突然显现在几个一线城市。

相信租过房的朋友都知道,租房就是一种煎熬。且不说每次搬家都要大包小包的收拾东西,来回奔波;也不说每次找房都要看了又看,怕遇上不靠谱的房东,以及黑中介;单拿房租来说,之前是一年涨一次,现在是差不多换一次房涨一次。

在租房过程中,传统的中介机构,起到的作用就是把房东和租客搓合到一起,收取一笔中介服务费。

日前,中国青年报社社会调查中心联合问卷网,对2002名现在在租房居住的年轻人(18-35周岁)进行的一项调查显示,82.1%的受访年轻人坦言租房给自己带来的经济压力大。20.7%的受访年轻人称每月房租占其月收入的一半及以上。中介或二房东乱加价(53.4%)、房屋设施维修困难(44.1%)和网上租房信息真假难辨(41.0%)被受访年轻人认为是租房市场三大乱象。93.3%的受访年轻人希望降低公租房门槛让更多青年受惠,57.9%的受访年轻人希望政府牵头搭建租房平台。

而人们发现,这背后除了原本就紧张的

其实,房租每年都在涨,可能之前只是统计机构发一下数据,并不会引起轩然大波。但是,房租暴涨事件在今年有了质的不同。

而自如、蛋壳这些住房租赁企业,与链家、我爱我家这些传统的中介机构明显不同。

在租房市场,运营租房品牌的方式主要有两种,一是类似万科、龙湖等品牌地产商,重资产运营租赁品牌,企业先拿出钱来购置租赁性质的土地,然后在土地上盖房子用于租赁。因为运营的成本比较高,大多租房品牌把客户群体定在中高端客户群体上,如万科“十年租金180万”,尽管房租听起来天价,在平常人眼中看来匪夷所思,但是房屋出租率却是不错。

供需关系外,或许还有新晋资本的参与和推动,

大家都知道,在中央发话之后,几乎所有城市房价上涨的可能都被锁死了。同时,在房地产建立长效机制的基础上,租房市场得到了快速发展。大量长租公寓品牌如雨后春笋般出现,这些品牌长租公寓拥有的房源数量也是越来越多。

首先,租赁企业没有自己的房源,它需要从房东手里把房子收上来,作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客,从中渔利,也就是俗称“二房东”。

而另一种就是传统租房中介采用的轻资产运营模式,通俗讲就是“二房东模式”,品牌房主要从各地收来房源,然后再加工,通过装修及提供其它服务来提高租金。如自如公寓、蛋壳公寓等。

但是在这场万众对资本热烈的审判背后,

咋一看,蓬勃发展的长租公寓市场貌似可以分流一部分购房者,让他们由买转租,从而缓解目前大城市存在的新房供小于求的局面。但是,当资本介入长租公寓市场,以及各品牌公寓运营商开始追求规模效应的时候,看似美好的长租市场也逐渐变质了。

影响二房东扩张的主要现金流因素是:收房与出房的时间差导致的押金租金占用;装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。上述两项资金解决能力高低,将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。

此前华菁证券的一份研报数据显示,有品牌的长租公寓占整体租赁市场的比重仅为2%,而另据云房数据研究中心统计,仅北京范围内就有85家左右长租公寓品牌分食这2%中的一杯羹。

房租暴涨被分析出多种原因。

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如果要做一个上规模的二房东,可不仅仅是收房出房,赚取简单差价这么简单。要上规模,意味着必须放杠杆,而利用未来的租金收入现金流做一个加杠杆的金融游戏就是一条显而易见的路。

目前市场份额有限,想要拓展市场,就得靠争抢。尤其是对于“二房东模式”品牌运营方来讲,想拿到房源,就得砸钱。市场上多次传来“多家抬价抢房源”的信息。毕竟,拥有了更多的房源,才能有更多的租客,那么在市场上才有话语权,甚至是定价权。

是否应该急急给资本判刑?

据媒体报道,8月17日,我爱我家副总裁胡景晖表示,当资本大量进入长租公寓以后确实推动了房租上涨。他直接点名自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房,导致售房成本直接上升,严重违背市场规律。

不少租客反映,在长租公寓租房,只要是选择“押一付一”方式,公寓管家都会要求租户做“租金贷”:租客与金融机构签署一至两年贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业账户,租客再按月还贷款抵房租。而金融机构还可以将这部分住房贷款分期资产做成ABS再次割韭菜。

日前,就有一则蛋壳和自如两大长租公寓的巨头天价抢房源的新闻引发热议:一位房主发帖称,自家天通苑的120平米的三居要出租,心理预期价位是7500/月,到链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后,却被两方拼命争抢,最终蛋壳给到10800每月的价格,付11个月。

而政府又应该扮演什么样的角色?

作为一名资深的,从事房地产中介服务者,我相信胡景晖所言绝对不是空穴来风。胡总没有与其他公寓运营商沆瀣一气,反而敢于直言行业弊病,确实令人敬佩。但是,这也直接导致了他的离职,因为这触犯了某些群体的利益,有些事是说不得的。

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品牌方烧钱“跑马圈地”,更多的底气在于资本方的力挺,比如,自如2018年初进行的A轮融资共计40亿元,该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之最。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资,7000万美元B+轮融资,近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS产品进行融资。事实上,这种跑马圈地的速度也正在加快,目前市场上很多一线公寓品牌已经进行到C轮、D轮融资。而资本所到之处,必然会引起血雨腥风。很多品牌方不计成本抢房源,不过这个成本最后毫无疑问转嫁到了租客身上。

中国新闻周刊记者/毛翊君

前有炒房者囤积房源哄抬房价,后有公寓运营商囤积房源提升房租,历史总是惊人的相似。

其实,这就是一个精心设计的完美的金融游戏。

除了资本催生房租上涨外,中原地产首席分析师张大伟分析称,出租房源的结构性变化也会造成部分地方的房租上涨。“很多租赁企业,特别是长租公寓运营商,把一些中低端的租赁房源,比如城中村收购之后做升级改造。过去有可能是中低端房源,现在变成了中高端房源,所以租金有明显的上行。”

房地产论坛水木社区里的帖子终于引爆了人们对房租上涨的情绪。而此时,正值8月,租房的旺季。

说到囤积房源经装修分割后再出租赚取差价,其实有很多二房东也是这么干的。说到底,公寓运营商也不过是二房东,只不过规模更大而已。之前是小范围的操作,对于整个租房市场影响并不大,但是,当几大品牌公寓运营商开始抢占市场,恶性竞争的时候,一切都变了。

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尽管很多专家点评房租上涨主要是市场供不应求导致,提倡政府多提供租赁用地。但是对于竞争激烈的租房市场来说,政府更应加快住房租赁市场制度建设,尤其是管控市场租赁行为的制度规范,管控租金不像房价一样无序上涨。

一位自称是天通苑房东的人,给帖子打上了“资本盯上租房,要吸干年轻人的血”的标题。他写到,自己拥有一套120平方米的三居室,出租时预期价位在7500元/月,而后引来自如和蛋壳公寓的争抢,两家中介公司相继抬价之后,房子以10800元托给了蛋壳公寓。

对于租客来说,租的房子无非就是三大类,一是直接租的房东的,中间可能只是交了一次中介费;二是租的二房东的,包括公寓运营商的(当然也有可能是三房东、四房东……);三是租开发商的,因为在大力发展租房市场之后,很多开发商都自持一部分物业,并且都成立自己的公寓品牌。目前来看,开发商拥有的公寓量还比较小。最多的依然是个人房源,其次是公寓运营商的。

首先,租赁企业作为“二房东”,给房主的租金是按月付的;但从租客那里一次性收了一到两年的租金。

晚参 · 地产财经要闻

而此时,原我爱我家副总裁胡景晖高调辞了职,放出长租公寓运营商以高出市场价20%〜40%的价格争抢房源的消息,矛头直指自如和蛋壳公寓。而后,他自己通知十余家媒体,又三次更改地点,最终在通州宋庄开了个人发布会,要向政府“隔空喊话”。

当公寓运营商所持有的房屋数量不断增多,势必就意味着个人房源的不断减少。而当公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房时,整个租房市场的租金价格想不涨都难。

其次,租户做的贷款,应该由租户自由支配,房东也是按月收房租,凭什么要划到租赁企业账上由企业使用,这岂不是相当于借了一笔无息资金给租赁企业?

【中南建设上半年净利润9.3亿元 同比增幅达180%】8月14日,江苏中南建设集团股份有限公司发布2018 年半年度报告。报告显示,2018年1-6月份该公司实现营业收入153.2亿元,同比增长21%,实现归属于上市公司股东的净利润9.3亿元,同比增长180%;每股基本盈利0.25元,同比增长180 %。

8月19日,北京房地产协会约谈了自如、相遇、蛋壳公寓等10家主要的住房租赁企业负责人,要求其承诺不涨租金,同时拿出共计12万余套库存房源投向市场。

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最后,租赁企业利用这一笔资金再次收房扩大杠杆规模,抬高房源价格,吸引更多的房东进来。

【荣盛发展中期净利润增33%至22.47亿 纳储403万平米】8月14日,荣盛房地产发展股份有限公司发布2018年半年度报告,数据显示,报告期,公司实现营业收入193.88亿元,同比增长44.51%;营业利润37.07亿元,同比增长60.69%;归属于母公司所有者净利润22.47亿元,同比增长33.38%。

在这场万众对资本热烈的审判背后,房租暴涨被分析出多种原因。是否应该急急给资本判刑,而政府又应该扮演什么样的角色?

而房租上涨之后,受影响最大的自然是年轻人。他们或者刚毕业,手头没有什么收入;或者毕业几年,因为房价过高而买不起房。无论如何,租房只能是他们唯一的选择。原本以为,在国家开始整顿租房市场之后,自己的权益会得到保障,租房环境也会得到改善,但是现实却是,他们要直面不断上涨的房租。

我爱我家副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

【华夏幸福拟全购文安孔雀城45.45%股权 涉资5.33亿】8月14日,华夏幸福基业股份有限公司公告披露,公司全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司拟以5.33亿元收购文安孔雀城房地产开发有限公司45.45%的股权。

一线城市房租异动

之前,我们都在谈论,说高房价让年轻人没有了梦想,好不容易房价不涨了,但却迎来房租的暴涨。在生活成本不断提高的情况下,对于很多年轻人来说,梦想已经成为一件奢侈品。

一方面,这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,现在发展严重跑偏,完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。目前房租上涨带来的影响还在发酵,有关部门已经出手约谈。

【恒大法拉第未来正式揭牌 FF计划实现年产500万辆】8月14日,恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团在广州恒大中心正式揭牌,恒大高科技集团副总裁、恒大健康副董事长兼恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团董事长彭建军现场还披露了恒大法拉第未来的十年战略规划。他表示,公司计划在中国华东、华西、华南、华北和华中地区,建设五大研发生产基地。十年后,年产能计划达到500万辆,FF91、FF81等多系列多车型产品面向全球市场,覆盖高端、中端及入门级,打造互联网智能出行生态,全面满足快速增长的不同市场需求。

房租成为热点话题时,李海波正在跟自如的管家争吵。

更有甚者,一些冠以房租暴涨正在惩罚不买房的人之名的文章,在拿租房者痛处来赚取人们的关注,让租房者更为焦虑,但这对于改变租房市场的现状有何益处?

另一方面,租赁企业出现资金链断裂已有“爱公寓”的先例。一旦出了问题这个“锅”肯定是租客背,房东会因无法按月收到租金而收回住房,而已经贷款支付了一到两年租金的租客,不但个人信用受损,还得一边继续还款,一边面临无房可住的窘境。这究竟是个人在做消费贷款,还是租赁企业假借租客之名加杠杆,并将杠杆转移给了个人?

【华夏幸福拟发行100亿公司债券 票面利率未定】8月14日,华夏幸福基业股份有限公司发布公告称,拟发行不超过人民币100亿元的公司债券,票面金额为人民币100元,票面利率未定。华夏幸福本次发行公司债券拟用于偿还有息债务、补充流动资金及法律法规允许的其他用途,本次债券不向公司股东优先配售。

他看见自如公司在8月20日发了声明,表示“全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%。”而自己位于望京“慧谷阳光”的房子在8月24日到期,管家在8月9日让他续了费,一年前3060元的房租涨到了3890元,涨幅约27%。这是打完服务费8.8折之后的结果。管家告诉他,因为是老客户,才争取下这个价格,不然得交的是4290元,而且不尽快交就没有优惠了。

不过,好在有关部门已经意识到了问题的严重性,开始约谈一些公寓运营商,明确提出租房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

这样的金融游戏隐含的金融风险到底有多大,对租客会造成多大伤害,对社会会造成多大的影响,很难想象。

【华润置地前7月签约1156.6亿元 购置土储708.73万平】8月14日,华润置地(01109.HK)发布公告称,公司前7个月总签约金额1156.6亿元人民币,总签约面积6,499,602平方米。

这是一套三居室的房子。其中一间是客厅的隔断,也就是李海波的屋子,15平方米左右。因为公司搬到望京,他也从北京南部的丰台搬了过来,租金涨了一倍,但只要十分钟就能到单位。时间成本在他看来更为重要。

不得不说,这次监管部门的反应足够迅速。但是,对于整个房地产市场而言,我们不能总是查缺补漏,做事后诸葛亮,有些政策措施真的应该前置。只有这样,才能给予广大人们群众更多的信心,给予年轻人更多追求梦想的可能。

想想这些背井离乡,在大城市独自打拼的年轻人,他们只是想租个房子,有个安身之所,而不应该成为这场金融游戏的背锅侠,他们的合法权益理应得到保护。

【中骏置业预计上半年溢利增幅不少于70%】8月14日,中骏置业(01966.HK)发布公告称,集团预期截至2018年6月30止6个月录得母公司拥有人应占溢利大幅增加,与去年相比,有关增幅预期将不少于70 %。

在今年,公司再次搬迁,移到了中关村,他为此要付出一个小时的地铁车程和每月200多元的交通成本。此次房租涨价,他决定要个说法。他把自如“全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%”的回应发给管家,管家告诉他,得按照8月9日续费的日期来看,这在自如公布回应之前,所以没有办法再调整房租。李海波一怒之下拨打了12315投诉。

END

而这轮房租波动,究竟涨幅多少,涉及区域如何,并没有权威的数据和准确的统计。从北京市统计局提供的数据来看,今年7月,居民租赁房房租的环比涨幅是0.2%,同比涨幅为2.8%,1〜7月的涨幅则是3.1%。这与链家旗下的贝壳研究院所提供的今年7月租金环比上涨2.6%,以及胡景晖所说的环比上涨6.2%,均不相同,甚至大相径庭。

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另一个数据来自中国房价行情官网。同样是今年7月,显示的北京住宅平均租金为92.33元/平方米·月,同比上涨21.89%,环比上涨2.63%。而成都住宅平均租金为32.38元/平方米·月,环比上涨0.45%,同比上涨30.98%;此外,重庆的平均租金则为29.83元/平方米·月,同比上涨26.44%,环比上涨0.57%,皆远高于北京。

从《中国新闻周刊》所问及的十余个位于北京不同区域的租客的回答来看,涨价并不普遍。有位于通州果园和西城广安门的租客并未感受到房租上涨;也有租客在大兴长丰园的房租从3500多元涨到了4500多元,从而搬到了通州北苑,以2350元租下了此前1800元的一个房间;一位海淀的租客正好赶上了约谈之后的续费,原先涨价1000元的费用被压到了100元。

8月17日,胡景晖在一场电话会议中炮轰了自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商,通过抬高收房价格而扩大房源数量,成为租金暴涨的导火索。他称,大规模长租公寓资金链出现断链,比P2P暴雷后果更严重。围绕房租的舆论似乎就此走上高峰。

国务院发展研究中心研究员刘卫民对《中国新闻周刊》表示,这次主要还是一线城市的房租异动,重要的原因在于供求偏紧。

此次约谈之后,10家企业分别拿出了如下数量的房源:自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。

而对于全北京出租房源的总数,也未有官方数据。链家集团董事长左晖曾公开提到,这个数目大约在750万套上下。据公开资料,自如所有的房源是70余万套。

《中国新闻周刊》向蛋壳、自如询问房源等数据,均被拒绝。而蛋壳公寓一位内部人士对《中国新闻周刊》称,此次承诺的这2万间房源,是指未来两个月内,租赁到期而被释放出来的,以及在预估中,将要收房和准备装修装配的。

贝壳找房回复《中国新闻周刊》,就北京地区而言,贝壳租房频道的在线可租真房源接近5万套。其平台上,北京市每月到期重新上线或新开发房源在2.5万套左右。在线房源中,朝阳区占比最大,接近三成;丰台、海淀、通州分列2、3、4位,占比均在10%左右。

相比之下,来自链家研究院的一则数据显示,2020年,全国租房人数将达到1.9亿。这既是租房的缺口,也是长租市场的争抢空间。

政策的空间

这个空间,链家研究院院长杨现领已有预测。他在2016年底发布的行业研究报告中提及,2020年和2025年,中国房产租赁市场的租金规模分别约为1.6万亿元和2.9万亿元,而到了2030年将会超过4万亿元。

这样的积累和发展要从2010年开始。

当年4月17日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中,要求“调整住房供应结构”“房价过高、上涨过快的地区,要大幅增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”。

而后,公寓市场开始蠢蠢欲动。魔方公寓、You+、未来域、优客逸家等企业开始盯住中低端公寓,专门针对青年流动人群。随后一年,链家公司的自如也开始正式启动。在2013年,魔方公寓获得了A轮投资,数目达数千万美元。

李海波在2012年来到北京,刚毕业的他在丰台挑中自如的出租房,一两千元的租金和整洁的房间让他觉得是合适的。毕竟,离公司不远,也省去了自己鉴定房东的麻烦。他在那个房子里一住三年,直到公司搬迁。

2016年后,新的公寓品牌不再增多,李海波也在习惯下认定了自如。长租公寓企业也开始转向运营。据公开数据,这时的公寓企业已经超过千家,有17家品牌拿到了资本的投资,另一方面,国企开发商开始试水租赁市场,长租公寓的格局发生转变。

“一线城市处在调控的状态。”国务院发展研究中心研究员刘卫民称,“也就是,限购、限贷之下,二手房业务不是特别好做,也会加强对租赁业务的投入。”

万科、龙湖、复星、旭辉等房企的入局让这两年的长租市场进入迅速增长阶段。根据易居中国旗下房地产研究机构克而瑞的数据,有三分之一规模排名前30的房企已经展开了相关业务。

集中式长租公寓就开始于万科集团。在《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》中写到,公司的长租公寓业务由2014年启动,目前累计服务租客超过10万人。“泊寓”长租公寓品牌,就是其在三千亿元规模中推出的一个极小板块。

而后,龙湖地产成立了创新事业部来分管长租公寓等新版块,推出了“冠寓”品牌。复星则跟途家和未来域合作,世茂房产找上了恺信亚洲,旭辉则联合了华东师范大学。

它们和自如、蛋壳、我爱我家等分散式长租不同是,有自己的整栋房源和物业。“就像批发和零售的价格相比,可以想到还是有一定优势。”原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰对《中国新闻周刊》说。

目前,旭辉签约的房源将近4万间。高杰坦率地说,此前他们商议了目前的三个目标是,速度、效率和效益,“但现阶段主要的目标还是发展速度,效益和效率就会放在二三位。而对于速度,也就是在房源争抢上发力,会有增长较大的目标,大概增速在每年50%。租金确实是拿到房源的优势。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进谈到,长租公寓通常会通过改造旧物业、收购私人物业进行专业化运营和通过土地开发过程中设定条件来进行项目开发这三种方式来获取房源。

其中,土地的高价是胡景晖一直认为的房租涨价核心原因。

资本驱动

在高地价的前提下,租金回报率是长租公寓企业叫屈的痛点。

SOHO中国董事长潘石屹近日在微博中称,“北京住宅金回报率只有1%。即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。”

资产证券化成为长租公寓企业增进融资的方式。近两年,包括自如在内,数家长租公寓企业成功发行了ABS来获取资金。而在分红的驱动下,抬高租金,这也成为此次租金上涨下被诟病的一点。

“如果长租公寓要能够快速发展的话,肯定要借助一些资本的力量来主推它。”原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰称,“证券化的前提一定是物业进入到持续的运营期,也就是它能够产生比较良好的运营回报的时候才能高度地证券化。”

就在今年4月25日,中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债券性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金。

此时,自如已发行“中信证券—自如1号房租分歧信托收益权资产支持专项计划”ABS,发行规模5亿元。旭辉领寓的REITs“高和晨曦—中信证券—领昱系列资产支持专项计划”也获批,总额度30亿元。蛋壳公寓刚刚设立全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS“天风—蛋壳公寓信托收益权资产支持专项计划”,规模2.035亿元。

就在今年初,自如完成了40亿人民币A轮融资,由华平资本、红杉资本中国基金和腾讯三家领头。作为投资人的华平中国区联席总裁程章伦看中了由中国城镇化下约70%的大中型城市“新市民”构成的租赁消费群体。

很难说清,分红的驱动对房源扩张、房租上涨的利弊各有几分。对于所谓的“新市民”而言,更加显而易见的是对租赁企业提出的各种支付环节和支付方式有所疑虑。

李海波在自如的出租房住了六年,曾按照管家的推荐使用过京东白条,觉得利息过高,最终还是用手头暂时宽裕的存款走季付完成房租缴纳。

而在通州住了两年的陈航,去年续租时,因是老住户,服务费被打了八折,而由于提前两个月续租,在此基础上又再打了七折。房价涨了几百元,但是折扣下来“感觉还能接受,甚至比换房的成本要低”。在支付时,管家推荐了自如专项分期,声称比京东白条利息低,每个月便宜几块钱。陈航手头紧,为了能够按月支付,同意了这个方式。而在2017年底,曾因为绑定的招行与自如出现合作问题,无法使用,被迫换了银行卡。这让陈航对自如的资金链始终心有顾虑。

就在前一星期,杭州一家公司名为“杭州鼎家”的长租公寓公司破产,约4000租客受到损失,而其模式就是将获得的租金放于6家网贷平台进行融资,再用此获得的资金接着获取房源,由此拿下5000间长租公寓。

把租客交付租金转换成对金融平台的贷款,而长租公寓企业先从金融平台获取一年的租金,这笔资金沉淀让租客觉得,是用自己的信用来套利。

监管缺位

8月23日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门开始调查“房租贷”的违规使用情况,称如有查到必定严惩。

除此之外,自如在装修房东的空置房时,为了提高分散房屋的利用率,通常在客厅打造隔断。在去年大兴火灾之后,市场需求量增加一直被长租公寓领域看做机会,但自如租户从隔断房中被驱赶也是存在的事实。

对此,高杰称,“在拆违上,上海的力度比北京还要大,而上海的租金却没有北京上涨厉害,我觉得很大原因是我们整体上是没有一个系统性的考虑。一方面在政府拆违的时候没有从供给角度去增加,市场上原有的违章建筑被拆完了以后,租房的人都是利益导向,这些人被驱赶完以后只能去租政府政策下合理合法的房子,市场上的需求量就会大。”

“很难说,租金上涨跟去年的清理有多大关系。住在简陋住房的人,出来以后,一些人也离开了北京,不是找价格更高的住房去住了。”国务院发展研究中心研究员刘卫民认为,“对这样一些产业集聚过程中的城市,可能更多的是要结合产业规划,结合城市的整体规划,包括人口控制的规划,及时提供相应的租房,无论是租还是住都能够跟产业集聚,城市空间调整优化升级能够匹配。”

然而,究竟长租公寓企业对市场的影响力是否有这么大的比重?链家研究院院长杨现领提到,就北京现在的租房市场格局,自如等长租机构占比仅是10%,其他中介40%,二房东为40%,还有10%是业主。

而万科集团总裁祝九胜公开说道,长租公寓运营商在北京的渗透率其实不到5%,在深圳的渗透率不到2%,“难以助推房价的上涨。”

“如果不是出现这一轮房租的异动,我倒是非常赞同政府应该出台相应的政策来支持长租公寓。”刘卫民称,“无非就是两个方向,一是降低空置率,通过各种渠道,例如引入固定人群,让现金流更多。另外一方向,就是对长租项目,特别是新建的长租项目,降低土地供应的成本。”

杨现领则判断,未来的格局会是,50%为专业机构化管理市场,40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场,剩下10%是房屋分享。

李海波的室友因为这次涨价,搬离了他们的房子,在附近找了一家离地铁步行25分钟的房子,仍然找的是自如。刚来北京时,他找过直租的房东,在交接时总是因为冰箱的破旧和墙面的剥落跟房东发生分歧,最后,给房东的5000元押金也没有要回。“还是希望寻找中介公司。”

几位业内人士表示,目前政府缺乏监管和相应的权威数据统计是他们最为困扰之处,而政府过分监管也将是市场不能消化的问题。

去年,住建部发布《住房租赁和销售管理条例》,其中就曾明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金价格。

今年8月21日,北京市住房和城乡建设委员会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,依托北京市12345政府服务热线,开通打击“黑中介”投诉举报专线,用以投诉中介机构无照经营,或打隔断出租、哄抬房租、恶意克扣租金、押金等等。

而刘卫民觉得,“政府其实有个很重要的公共职能就是风险提示,对现在明显波动的市场做明显的标记,提示大家如何正确对它做估价,然后让大家在健康有序的投资环境下在这个领域经营。”

(依采访对象要求,李海波、陈航为化名)

(《中国新闻周刊》2018年第33期)

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