大数据描绘商办地产客户众生相,2018北京写字楼

作者:金沙网址js3311

现在开公司的朋友很多,但是开公司首先要面对的是公司运营成本的问题,那首当其冲的必然是在北京租赁办公室所要承担的租金成本了。初创公司,起步维艰,能控制成本尽量控制成本。所以多年来很多委托【京楼网 www.jinglou8.com】帮其选址的公司在提出选址需求的时候都会说找租金便宜点的写字楼。
 
那么,如何去有效的寻找便宜的办公室呢?
 
首先,作为公司的选址负责人,你应该先明确公司领导对选址上的要求,然后划重点~划重点~划重点~(重要的事情说三遍!)那什么是选址的重点呢?
 
1、明确公司所需要的办公面积大小,如50金沙网址js3311,~100平米?100~500平米?半层或整层?或更大面积)
2、明确公司所需办公面积的结构型态,如平层?断层?复式?独栋?还是共享办公等。
3、明确公司租赁办公室的租金预算水平是多少,是否可以根据市场价格环境相应提高租金预算,能提高到多少?(可千万别小看这点,很多外地公司在北京的选址工作都是这点上出现了阻力,好多北京分公司选到特满意的办公室,但是总部那么的预算却达不到!有的只好放弃,有的跟公司申请提高预算。)
4、明确公司选址的区域,这点也很重要。虽然现在北京的地铁全面覆盖,四通八达哪都能去。但是开公司是需要环境优势的,就好比以前做生意都讲究成行,成市一样。开公司也讲究行业扎堆的。比如北京CBD写字楼商圈,这里是北京的商务中心区,写字楼林立,世界500强基本都在这了。金融街写字楼商圈,虽然地域面积不大,写字楼数量不多,但是我贵呀~全北京租金最贵的地方就是我了~因为金融大咖们都在我这办公呀!!!你要是搞金融的,有钱任性的!那这里是你不二选择。中关村写字楼商圈,众所周知,这里是科技和互联网的代名词。互联网大咖们都是在这起家的。还有好多,不再赘述。
好!明确了以上几点,其本上你的选址方向确定了,那么就可以有针对性的去找便宜的办公室了。
 
找便宜的办公室有以下几种方法:
 
第一种,老生常谈,公司选址人员在选定的区域内是个写字楼就进去打听有没有空置的适合自己公司办公的办公室可出租。虽然这个方法有效,但是【京楼网】不建议这样,很累~真的很累~真的真的很累嘴,腿,脑,心~。其本上你啥也不用干了,一天都交给了双腿!!!
 
第二种,找中介呀~这看来是个不错的办法哟!是不是有点心动了。但是一提中介,你是不是有种不靠谱的感脚~黑中介~哄抬租金~等等。其实中介也有好坏,专业与不专业,这就需要你打开间谍模式,挨个去试探了,真的没有什么好办法!
 
第三种,也是现在流行的方法,就是去相关的办公室租赁平台上去查找合适自己公司的房源!!!
 
【专业写字楼平台】
 
京楼网,优楼网,好租网,点点租等。这种专业平台房源真实,租金价格靠谱,免佣!
 
【分类信息类】
 
百姓网,58同城,赶集网,安居客,房天下等。 这咱信息类平台,房源虚假多,很多都是入驻平台的中介公司胡编出来的房源,租金价格报的低的离谱(国贸三期报价10元/天/平米,你受得了嘛!),你好不容易找到一个符合公司选址需求,价格又低到美丽的房源,兴高采烈的打电话过去,结果对方很惋惜的告诉你这套房源刚被签了,再给您推荐一个同等面积房源,但是租金却高出很多。Why~!!!,中介告诉你,那是特价房源,就那么一套,很可惜,你早打电话好了!是不是套路满满。这就是租便宜写字楼的套路。
 
总结:笔者说了这么多,就是想说明,办公室便不便宜是根据市场的价格环境来衡量的。影响写字楼租金签约价格的因素很多(比如写字楼的品质,级别,地理位置,办公室的所在楼层,朝向。承租公司的资质,行业背景,业内排名,承租面积的大小等)。而不是靠一些虚假的房源信息比较出来的。如果真想比对租金的高低,那么请你去上面说的专业的写字楼租赁平台上去做对比,然后选出合适你的楼盘,然后发出委托,OK~剩下的就等着一份专业的选址报告交到你的手上,让你足不出户的做好前期的选址工作。
 
老板再也不担心我的选址工作了!超EASY~~~

创业大潮正席卷中国,在这个“金三银四”的季节,每天都有数以千计的公司搬进新的办公室,当然也有更多公司正在寻找适宜的办公场所。尽管我们每天都要在办公室待上8个小时以上,却少有人关注我们每天工作的场所,究竟一间办公室的租赁,背后隐藏着什么样不为人知的故事?基于80万套房源数据和30万企业用户服务数据积累,好租近日发布了一组2017年Q1的商办客户数据,让我们听一听,来自商办地产客户们的真实声音。

好租核心选址业务布局北京、上海、广州、深圳、成都、南京、长沙等20多个重点城市,累计房源量超156万套,服务企业客户逾80万家。2018年,秉持数据商业化和服务标准化两大核心引擎,好租助推行业成交效率5倍提升,全年GMV达到150亿元。好租为中国移动、顺丰速运、平安证券、分众传媒、阿里体育、瓜子二手车直卖网、伊利、瑞幸咖啡、永辉超市、富途证券、宜信、凡普金科等众多知名企业提供专业高效的办公选址服务。

温州一家金融机构的相关人士告诉记者,租赁市场好的时候,房东都很牛气。不过,今年以来,温州的租赁市场十分冷清,写字楼的租金腰斩,面积大的商铺空置许久也无人问津,房东们熬不住了,不少房租价格回到了几年前。 “我们最近四处在找地方搬迁,想找面积不超过500平方米的写字楼或临街建筑,看了几个新的承租地都不是很满意,不过房东都很爽快地说租金可以再商量。”温州一家金融机构的相关人士告诉记者,如此爽快的房东在前几年也许真的遇不到,租赁市场好的时候,房东都很牛气。不过,今年以来,温州的租赁市场十分冷清,写字楼的租金腰斩,面积大的商铺空置许久也无人问津,房东们熬不住了,不少房租价格回到了几年前。 记者了解到,这些年温州租赁市场,也如股市的K线图一般经历了6000点的高峰后如今遭遇腰斩。 商铺租赁价格降了近半,回到了好几年前的水平 位于市区江滨路的一家酒店正着手易主,对于新东家来说,可以喘一口气的是租金比原来便宜了不少。1350平方米的酒店,原本租金是每年160万元,现在只有原来的一半。其实,今年商铺租金价格腰斩的不在少数。 记者从多家房产中介处了解到,今年市区商铺的平均租金价格下降了40~50%,营业房的平均租金下降了30~40%。“我身边很多做商铺租赁的都转行,或像我一样改做商铺买卖了。市场不景气,即便租金便宜了,但客源不多。如今开店的也不开大店,一般一两百平米的还更受欢迎些。”温州平安易居的相关负责人表示。 做糕点品牌连锁生意的周先生这两年一直在开直营店,四处找店面是经常的事,“我经历过和房东的那些事都可以写小说了。”周先生感慨地说,他最先的一家旗舰店开在大南商圈,面积100多平方米,2005年的租金是二三十万元,2010年时涨到了四十多万元,到了2012年租约到期,房东表示要80多万元。“5年时间租金涨了4倍,和房东谈了好几次,最终房东称最多降2万元,而这对于我来说仅仅是杯水车薪,无奈之下关掉了这家店。”而今年周先生的朋友跟他说,这家店现在租金只要30多万元了。虽然租金降到了7年前的水平,但对于周先生来说,如此大的面积对于如今直营店的运营成本来说也是难以负荷。 面积大的商铺最难出租,不少房东仍死扛着不降 在市区繁华的大南商圈,一侧至少有四五家临街店铺挂着出租的横幅,其中三家商铺的面积都是在300平方米以上,还有一家600多平方米的商铺也挂起了红色的出租横幅。经常上下班经过这段路的市民林女士说:“这些店铺都已经空置了好几个月了。” “大南商圈有一家近300平方米的店铺,已经空置了4个多月一直租不出去。”一家房产中介人士说,“车站大道商圈有一家1000多平方米的,一年都没租出去了。”相关人士认为,大面积商铺难出租的一个原因是不少房东还在死扛,“像大南门这家,房东给出的租金是400元/平方米,一年租金达100多万元;车站大道的,房东给出的价格是280元/平方米,而目前这个地段的市场价格就150~160元/平方米,可房东一直不肯松口。” “大面积的商铺一般是一些大公司才能有实力承租,但如今一些品牌连锁店也因为租金太贵转移阵地。个人开店很难承受每年百万元的租金。”温州平安易居的相关人士分析。 据了解,今年比较好租的是100多平方米的商铺,目前温迪路的商铺空置率算比较低,在10%左右,“相对几个大的商圈,温迪路的店铺面积适中,租金相对还可以,像雪歌、飘蕾等品牌也都从一线商圈搬了过来。”一家房产中介人士称。 装修过的写字楼受欢迎,一两百平方米的就够了 “我们就是想找个月租金在50元/平方米左右、地段在车站大道商圈的写字楼。托中介找了挺长时间。”一家公司的相关负责人告诉记者,最后选中了一处,房东说如果不开发票,租金还可以再商议。 承租方都愿意租赁装修过的写字楼,这样一来可以马上使用,二来可以省下不小一笔的装修费。“像车站大道的一个二层楼1000多平米的,因为原来租的单位在搬的时候拆除了插座等设施,导致新的承租方需要重新预埋线路,要重新装修,再加上面积过大,来了几拨人看了都觉得不好。”温州如家房产的中介表示。 “写字楼目前月租金在50~60元/平方米的是主流,需求的面积在一两百平米占70%,而且出租的房子已有装修,符合这三个条件的相对比较受欢迎些。”温州如家房产的相关负责人郑华刚表示。 而车站大道一带的写字楼商圈,因集中了不少民间借贷公司、投资公司等,虽然租金也跌了不少,但仍是温州写字楼里的“贵族”。 市场冷清不少中介转行,坚守者期望来年的曙光 租赁市场是买方和卖方的市场,没有充裕的客源,即便有优质的房源也徒有光鲜的外表。面对今年温州整体租赁市场的冷清,爱家置业的任海东还在坚守,他告诉记者:“365行,行行出状元,不能说行情不好就放弃。”他身边很多同事已经转行,因为生意太清淡了,像今年10月份和11月份已是一年中租赁市场比较好的两个月,每个月也就成交三四单,而更多时候是一两个月才成交一单,这样的行情使得不少中介经纪人不得不转行。 中介经纪人的收入也大幅下降,“以前一个普通经纪人月收入1.5万元,今年至少减了一半或更多。”一家中介的人士感慨道。“我现在主要做商铺的买卖,租赁这块基本就是顺带做了。市场需求不大,一些房东也不想通过中介,所以很多做商铺租赁的人都转行做别的了。”温州平安易居爱家置业的任海东表示。 而对于还坚守在租赁市场的这些房产中介们,他们最希望的是明年的经济好起来,一旦经济好了,投资开店的人自然会多了,对商铺的需求也会加大。他们希望政府的招商引资项目更多些,这样外来的需求量也会加大。 对于还坚守在这个行业的人,他们希望这已是黎明前最后的黑暗,希望自己的坚守能等到来年春天的曙光。

地理位置和租金,我很纠结

近日,大数据驱动的全价值链商办运营平台好租发布《2018年度北京写字楼大宗交易研究报告》。报告显示,2018年共录得重点大宗租赁23宗,涉及谷歌、今日头条、美国友邦保险、光大基金、大众汽车、小红书等共21家企业,其中计算机、金融行业占比较高,大面积办公需求较为强烈,且2000-3000㎡和5000-6000㎡两个面积段最为热门,分别占比23%和18%。

刚刚搬进新办公室的刘先生显得很兴奋。在民宅里创业3年后终于带着团队搬进了写字楼里办公。他说,现在的互联网房产中介改变了我之前对这个行业的印象,非常专业效率,各方面都考虑很周全。

北京交易“大户”半数在CBD+望京

2013年,毕业于新闻系的刘先生跟几个大学室友搭上了双创的顺风车,创办了一家网络媒体,几年的发展下来,网站在业内也算小有名气,然而刘先生的心里却有一个疙瘩。

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人靠衣装,公司也一样,刘先生和七八个编辑仍旧窝在一套老式民宅里办公,很多应聘者看了之后都不愿意来,偶有客户上门拜访,简陋杂乱的环境也让刘先生甚觉脸上无光。让刘先生印象最深的是他新闻系一个颇有文字功底的师弟,凭着在大学新闻社时积累的良好关系,两人一拍即合相聊甚欢。本以为师弟的加入可以板上钉钉,然而现实却是,当师弟来办公室实习了一天后,婉拒了刘先生递上的工作Offer。事后,刘先生才知道,满屋的烟气和杂乱的环境让师弟很不适应。

好租《2018年度北京写字楼大宗交易研究报告》之公司选址受新增供应及经济下行压力影响,2018年北京写字楼市场整体交易量呈现一定回落。但在大宗交易方面,内资企业依然风头正劲。据好租《2018年度北京写字楼大宗交易研究报告》显示,2018全年北京市场23宗大宗交易全部为5A级写字楼,最贵写字楼为环球金融中心,除四季度传统淡季外,各季度相对平均。而在所有21家交易“大户”里面,内资公司占80%以上成为绝对主力,如今日头条、每日优鲜各拿楼两次。

连人都招不上来,又谈什么发展?这件事让刘先生坚定了马上搬入写字楼办公的决心。然而怎么找办公室?找什么样的办公室?签的合同跟普通民宅合同一样吗?并不太懂行的刘先生在跑了几天楼盘后碰了一鼻子灰,“我想找一个位置比较好的地段,这样每天外出采访可以节约一些路程上的时间,不过租金实在太贵了,我们承担不起。”

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放弃无头苍蝇式的寻找后,刘先生转换了方式,开始通过一些互联网平台筛选合适的办公室。考虑到媒体东奔西跑的属性和公司的支付能力,刘先生最终选择了朝阳区三元桥附近写字楼里一间100多平米的办公室。刘先生解释说,一这里租金便宜,写字楼位置在东北三环内,租金却只要3块多一平,要知道一街之隔的静安中心的价格足足是这里的两倍;再一个这里位置不错,无论是去东边的望京和国贸还是西侧的中关村做采访报道,距离都相差不算太多,对于经常外出的媒体而言,交通也很方便。”

好租《2018年度北京写字楼大宗交易研究报告》之分布商圈从大宗交易商圈分布来看,CBD、望京商圈均占比22%,亚奥商圈占比18%,大面积客户倾向于成熟商圈、核心地段。

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金沙网址js3311 4好租《2018年度北京写字楼大宗交易研究报告》之成交面积段

在北京,像刘先生这样的创业公司不在少数,而他对于办公室的要求也反应了北京大多数商办地产客户的真实需求。好租客户画像数据显示,北京近八成企业办公需求空间在300平米以内,其中,0~100平米,平均需求占比为33.8%;100-300平米,平均需求占比为42.3%。而在价格方面,单价2~5元成为主流需求区间,整体占比达74.1%。

成交面积段方面,2000㎡以下仅占14%,但2000-3000㎡的需求量最大,占比高达23%,其次是5000-6000㎡。万平以上共占比18%,集中在10000-15000㎡。

对公司负责,也得对员工负责

今日头条在京租写字楼投入高

尽管有专门的行政团队和法务团队,但在公司的新办公室选址和装修问题上,投资公司CEO沈先生还是决定亲自参与到选址的全过程中去,“办公室的好坏关乎公司的生死存亡,作为CEO,我必须对公司负责,也要对我的员工们负责。”

值得一提的是,前不久,今日头条还被传“以买待租”壕掷90亿买下大钟寺中坤广场,而头条掌门张一鸣关于“年轻人别住城乡结合部”的言论也被媒体所热炒。

沈先生的先让行政部门在内部做了一份调查“你最想在哪个地方办公?”,并在休息时间跟一些员工闲聊,了解他们的真实想法。在综合了公司员工们的意见和公司发展规划后,沈先生通过互联网中介平台迅速确定了金融街的一间办公室。实地考察了办公室和周边环境后,沈先生满意地在租赁合同上盖了章。

金沙网址js3311 5好租官网中坤广场写字楼相关数据信息

为什么要通过一家中介平台来选址?沈先生有自己的解释,“我们投资公司本身就是一种中介,所以我了解中介的价值和力量,每个行业都有它独特的规则和一些隐藏在背后的东西,这些我们不懂,但是地产中介他们懂,可以帮我们规避可能发生的问题,做投资最重要的不就是规避风险吗?”

另据此前投中网披露,今日头条在京总租赁面积15万-20万平方米,租金水平在9-10元/平方米/天。不过从好租官网数据来看,2018年头条在一二季度相继拿下的互联网金融中心、东方广场租金实际还要更高一些,两处精装修写字楼租金普遍在12-15元/天/平。以此估算,持续扩容中的今日头条2019年租金或不低于5亿元。

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此外,“被收购”的5A级写字楼中坤广场位于北三环,中位数租金接近6.5元/天/平,低于大钟寺商圈均价,也低于上地/西二旗的数字山谷等互联网行业集聚地。

其实,CEO亲自主导公司选址已经是业内常态,好租大数据分析系统显示,在全国主要城市中,超过50%的CEO/高管会作为客户主体出现在公司的选址过程中。一方面,作为公司运营成本最大的支出项目之一,办公室选址关乎公司的未来发展,另一方面也体现了在现在这个时代,员工的办公体验在公司高管心中占据越来越重要的位置。

关于好租大数据报告

找新办公室,公司只给了我两周时间

好租大数据报告由好租数据研究中心发布,旨在依托中国市场覆盖最全、维度最广、更新最快、标准化程度最高的好租大数据生态系统,以及多元的生态业务、丰富的案例,聚焦行业供求关系、运营表现、客户画像等研究方向。

相较于个人住房租赁,企业选址是一项耗费人力和时间成本的大工程,因此公司多在准备入驻前的一个月明确需求,并开始选择新的办公区。当然,也有约30%用户临时抱佛脚,要求从明确选址需求到入驻在两周以内。作为公司行政主管的Andrea最近就碰到了这种情况。

2015年至今,好租已先后发布《2017年度商办地产白皮书》、《2018年2季度商办市场报告》、《集中与多元——2018年联合办公市场研究报告》等专业报告,并与多家权威行业机构进行联合数据发布,每一份数据报告都是对商办行业发展现状及未来大趋势的全面解读,被腾讯、新浪、搜狐、36氪等知名媒体转载报道。同时,好租推出以大数据为基础的可视化商办数据服务平台——“晓楼”,为业界合作伙伴提供投资分析、市场分析、产品定位、项目运营、营销指导及资产退出等全产业链解决方案。

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好租核心选址业务布局北京、上海、广州、深圳、成都、南京、长沙等20多个重点城市,累计房源量超156万套,服务企业客户逾80万家。2018年,秉持数据商业化和服务标准化两大核心引擎,好租助推行业成交效率5倍提升,全年GMV达到150亿元。好租为中国移动、顺丰速运、平安证券、分众传媒、阿里体育、瓜子二手车直卖网、伊利、瑞幸咖啡、永辉超市、富途证券、宜信、凡普金科等众多知名企业提供专业高效的办公选址服务。

今年3月,Andrea所在的公司因为战略布局需求,收购了一位技术大牛的公司,同时这位技术大牛还带了一个30人的技术团队,来独立运作一个项目。公司对行政部提出了要求,两周后技术大牛到岗,考虑到项目的紧迫性,务必在这段时间内搞定办公场地和用品。

收到指示的下一分钟,Andrea就拨通了公司所在大厦的物业询问有无可出租的办公室,遗憾的是,Andrea公司所在的大厦是区域内最好的写字楼之一,入住率一向很高,一时间也没有合适的空间。

“现在互联网很发达,找办公室不用像我刚当行政那会一样天天跑楼盘了。”尽管时间紧急,但Andrea并没有慌乱,放下电话后打开了好租网,“平台会根据我的需求推荐最合适的房源,我可以看到办公室的所有信息,所有角度的照片都有,还能VR看房”。

“公司只给我两周时间,而我只用两天就搞定。”第二天去现场看房后,Andrea跟业主签下了一年的租赁合同。

“企业办公对于服务效率有很高的要求,”好租创始人兼CEO曲先洋谈到了商办地产的行业痛点,当前写字楼租赁中介行业依然停留在粗放落后的阶段,供给方的市场份额十分分散,缺乏覆盖大范围的服务商,而对于需求端的企业来说,从开始决定租赁办公场所到搬进办公室的心理容忍周期非常短,甚至小于住宅,这就意味着我们需要通过大数据对客户群体标签不断完善,深入挖掘客户画像的价值,以专业化、标准化的服务提升办公选址的效率。

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