基本零修改,变身共有产权房后有可能摇号

作者:金沙网址js3311

  2018年5月26日,《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式发布实施,其中,核心条款并没有变。

  新浪乐居讯(编辑  小欣)就在昨天,北京出台了楼市调控的新政策,市住建委发布关于加强限价房项目销售管理的通知,公开征求意见稿。通知规定,限价房项目销售时如与周边同品质商品房差价较大,整体收购后转为共有产权住房摇号销售。

北京限竞房摇号政策最新消息。因为土地出让时就被“锁定”房价,明显低于市场价的限房价楼盘备受期待。北京装修网获晓,昨天,市住建委针对《关于加强限房价项目销售管理的通知》向社会征求意见。

  1、假如其销售限价与评估价的比值高于85%,该项目将由开发商自行销售;

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基本零修改,变身共有产权房后有可能摇号。  2、假如其销售限价与评估价的比值低于85%,该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房,再面向合资格购房人出售。

  具体怎么买卖?

因为土地出让时就被“锁定”房价,明显低于市场价的限房价楼盘备受期待。北京装修网获晓,昨天,市住建委针对《关于加强限房价项目销售管理的通知》向社会征求意见。

  3、由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投 资中心,对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。

  最终决定限竞房命运的,就是销售均价的限价与评估价的比例。目前,设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

北京限竞房摇号政策最新消息,征求意见稿显示,本市将对这类项目市场价进行评估,如果评估价与土地出让时限定的销售均价之间的价差较大,则将由市保障房中心收购并转化为共有产权房,公开摇号配售;但如果价差较小,房源性质仍为商品房,取得不动产证或契税完税凭证5年后才可上市销售。

  相对于之前的征求意见稿有所变化的是:

  其中最重要的一点说如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时,该限房价项目将由开放商直接作为商品房自行销售;所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。(一般来说,不动产证到手五年后,才可以再上市交易)

剑指炒房

  1、开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求,在销售时确保公开、公平和公正,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精 装修。

  如果比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,也就是政府和购房人共同持有产权。

牟利空间大项目将被收购

    2、不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

  如果转化成共有产权房,怎么买?

2016年春节后,北京楼市“高烧”不退,“9·30新政”应声出台。其中就包含开发商按“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目——房价从一开始就已经敲定了上限,明显低于市场行情。这就是很多市民常提起的“限竞房”。

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  收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购,其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售;具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

历时一年多,北京大批宅地以此规则成交,首批项目也即将入市。北京装修网获悉,根据征求意见稿,这些限房价项目除了在土地出让时“锁定”的销售均价外,还将设“评估价”。这些项目办了施工许可证后,就将对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。

  此次发布的限价房销售政策除了以上的变与不变,还意味着一批限房价项目即将正式开盘销售,预计6月入市。

  《通知》明确了限房价项目收购的具体操作,规定:

实际上,销售限价与评估价之间往往是有价差的。“‘限房价、控地价’是为了防止出现‘地王’,适当压低住房销售限价,也引导周边新房、二手房房主理性定价。”北京房协副会长、秘书长陈志说,但在个别核心区域,或因市场环境变化产生的新的热点区域,部分限房价项目与周边新建商品住宅相比,仍然存在较大价差。

  2016年底以来,“限房价、竞地价”成为北京土地市场主要的供应方式,截至目前,北京已经有超过60个限房价项目。随着一年多的开工建设,据不完全统计,已经近20个项目进入可预售阶段,包括金樾和著、旭辉城、万科七橡墅、翡翠西湖、瀛海府、万和斐丽、保利首开熙悦林语、和悦华锦、禧瑞天著、华润理想国(;)免费看房)等。  

  一是在限房价项目办理施工许可后,即可对该项目可售住房的市场价格进行评估;

北京装修网了解到,这个“评估价”决定着“限竞房”未来的销售方式。限房价项目在土地出让时确定的销售均价限价,将与评估价形成一个比值。如果与周边楼盘价差不大,比值高于85%,这些房源就是商品房,开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;如果与周边楼盘价格较大,比值低于85%, 那这些房源就不再是商品房,而是由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

      哪些有可能“变身”共有产权房呢?通过新浪乐居的数据测算,结合链家4月二手房参考价以及各地块周边最近在售的新房价格模拟了每个限竞房的评估价:

  二是市保障房中心收购限房价项目时应在限期内向开发建设单位付清全部收购款;

举例而言,如果某限房价项目在土地出让时所限定的销售均价为5万元/平方米、之后的评估价为5.5万元/平方米,那么该项目比值为90.1%,高于85%,这些房源就是商品房,具备本市购房资格的都可购买;但如果评估价为7万元,那么比值为71.4%,低于85%,就会变成共有产权房。“由此来看,这种转化只针对价差较大的一些‘热点’项目。”中央财经大学法学院院长尹飞说。

       评估价=二手房价格*30%+在售新房*的70%(由于老旧小区无法剔除会拉低二手房均价,因此二手房的选取比例设定为30%)

  三是确定收购与否的销售限价与评估价比值,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

配售细则

       由此得出的评估价与地块销售均价的限价计算出价格比,销售均价的限价与评估价之比≤85%,那么该项目就会被转成共有产权房。由此看来碧桂园·琅辉、颐璟春秋以及万科七橡墅危险指数名列前三,目前处于相对安全的项目有:和悦华玺(;)免费看房)、瑞悦府(;)免费看房)、华润理想国等项目。

  这个政策一出,直接锁死了炒房者炒房的利润,既保障了房子是用来住的,也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投 资投机购房人的挤压。

转为共有产权房后将摇号

  和悦华玺

  目前北京已公布案名的限竞房:

“房价限得很低,牟利空间就大,会吸引很多购房人,部分楼盘就会变相加价,在购房款之外再加一笔高昂的排号费。”一位代理新房销售多年的业内人士透露,开发商借政策红利获利,购房人利益却受到侵害。

  和悦华玺位于昌平区北七家镇立汤路与北清路交叉口东,目前售楼处已开放,即将推出的产品为89-129㎡低密洋房,区域居住氛围成熟,生活氛围浓厚,同时地处未来科学城,奥北中央别墅区,高智和高端商务人群聚集地,低密生活的居住区。

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其实,新出炉的销售规则,正是冲着压缩牟利空间而来。由于销售限价是土地出让时敲定的,而评估价是接近销售时的市场价,因此销售限价与评估价的比值越低,就意味着楼盘的涨幅大、牟利空间大。“如果不采取必要的措施,原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,转为共有产权住房,即使再上市也只面向符合条件的家庭,投资客、炒房者也就降低了购买的动力,申请购买的也将主要是自住的刚需家庭。

  瑞悦府

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此前市场盛传“限房价项目将摇号购买”。北京装修网了解到,依据征求意见稿,并非所有的项目都将摇号配售。如果项目比值高于85%,那么仍为商品房,并未规定需要摇号。

  瑞悦府项目隶属于朝阳孙河板块(北京壹号别墅区),紧邻五环,是由中粮、天恒、旭辉三家品牌开发商打造的又一考究力作,。项目整体占地5.95万平米,建面18万平米,由6栋低密洋房、14栋叠拼及开发商自持部分组成,洋房一共509套,共两种户型,一种是90平的三居,另一种是150-170㎡的下跃;除了洋房,瑞悦府还有228套叠拼别墅,具体价格待定,敬请关注!

  瑞悦府项目隶属于朝阳孙河板块(北京壹号别墅区),紧邻五环,周边邻近地铁15号线孙河站,是由中粮、天恒、旭辉三家品牌开发商打造的又一考究力作,预计2018年上半年开盘。

如果比值低于85%、被收转为共有产权房,那就需要根据去年开始执行的共有产权房配售政策——公开摇号配售。

  华润理想国

  和悦华玺(;)免费看房)

谁能购买这些收购转化的共有产权住房?征求意见稿显示,购买人须具备本市共有产权住房购房资格;摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

  华润理想国位于昌平立汤路与北清路交叉点向东800米,一期开盘时间待定,预计开盘户型面积90-140㎡,预计总价470万-1100万。项目共875户,12栋楼。物业公司为华润物业。样板间已于4月21日对外开放,敬请关注!

  和悦华玺项目位于昌平区北七家镇立汤路与北清路交叉口东,目前售楼处已开放,即将推出的产品为89-129㎡低密洋房,区域居住氛围成熟,生活氛围浓厚,同时地处未来科学城,奥北中央别墅区,高智和高端商务人群聚集地,低密生活的居住区。

北京装修网获晓,根据征求意见稿,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。也就是说,如果销售限价为3万、评估价为5万,那么购房人的产权份额就是60%,剩余40%为政府产权份额。

  尽管这样,通过简单的对比,有些项目可能会被纳入共产房的范围,但实际上通过市场法和成本法综合看,还需要考虑区域发展等因素。周围二手房上涨,在售新盘上涨速度都不是被定价项目企业可控的,这个过程需要调控整体把握,最终还是要以相关部门核算为准。

  对于今年有意向购房的人来说,大家可以多关注一下这些限价房项目,做好准备,及时出手。

市场反应

  附:通知正文如下

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预计8成项目不会被收购

  各有关单位:

对于为何设定85%这一比例,北京房协副会长陈志认为,如果设定比例过高,收购项目过多,会对全市普通商品住房供应造成影响,不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低,则不仅会存在较大的牟利空间,而且政府持有比例较高,也会影响刚需家庭的购房积极性,毕竟这种转化而来的房源比直接推出的共有产权住房的价格要高。

  为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进本市房地产市场平稳健康发展,根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》(京政办发〔2016〕46号)和《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)等文件规定,现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下:

“总的看,85%的设定比例是经过综合考量和测算的,按这个比例,目前已推出的限房价地块,经初步测算80%左右的项目应该不会被收购,将按照普通商品住房由开发企业销售。”陈志说。

  一、本通知所称限房价项目,是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

北京装修网了解到,征求意见稿中的设定比例只是暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

  二、在限房价项目办理施工许可后,由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投 资中心(以下简称“市保障房中心”)对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。

值得一提的是,“限竞房”如果具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,就可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售。其中,建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

  三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价(以下简称“销售限价”)与评估价之比不同,分别按以下方式销售:

“这种做法,反映了对改善性家庭住房需求的兼顾。”楼建波认为。

  (一)比值高于设定比例的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求,在销售时确保公开、公平和公正,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精 装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

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  (二)比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额;

  (三)设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

  四、市保障房中心收购限房价项目时,应与开发建设单位签订收购协议,明确各自权利、义务,并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

  五、市保障房中心收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

  具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

  六、市保障房中心收购转化的共有产权住房,其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)执行。

  七、本通知自发布之日起实施,所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)不一致的,以本通知为准。

  北京市住房和城乡建设委员会

  2018年5月25日

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