楼市调控持续收紧,下半年楼市怎么走

作者:金沙网址js3311

楼市调控持续收紧,东莞楼市下半年或迎新局面,房价会上涨吗

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,“三稳”目标首次提出后,在问责机制下,地方政府将会加大调控力度,未来地方政府限地价的政策会增加,并出台更多的配套政策进行落实。“当前楼市已经进入自发降温阶段,房价进一步上涨的基本面已经减弱。预计未来一段时间,市场将会出现稳中回落、趋于稳定的局面。”他预计,在调控持续加码背景下,接下来楼市将以降温为主,今年楼市的金九银十或难重现。

  今年以来,全国各地土地流拍数量增多。中原地产研究中心统计数据显示,今年1~7月,全国一二三四线城市流拍土地接近800宗,已创下近7年来的新高,这也引起了部分人士对土地市场的担忧。

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楼市调控持续收紧,东莞楼市下半年或迎新局面,房价会上涨吗

  易居研究院总监严跃进称,随着调控政策逐渐进入深水区,未来房价将进入盘整期,向下的作用力在于政策强抑房价不上涨。住建部等部门的房地产督查,会对房价形成阻碍或拉动作用。

  这并不代表房企对土地市场悲观了,因为从前7月房企购地情况来看,土地购置面积仍同比增长11.3%,土地成交价款同比增长21.9%,而从财政部的数据也可以看出,1~7月累计国有土地使用权出让收入同比增长35.1%,房企拿地的脚步并没有停止,只能说在政策加码和资金收紧的背景下,房企拿地更加理性了,想把有限的资金用在“刀刃”上,或者等待未来更好的投 资机会。

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这也就是说,在坚决遏制房价上涨的同时,对于房价还是“稳”字当头,由于房价和地价密切相关,地价不稳房价也难稳。如此看来,土拍的降温也就不足为奇了。

8月7日,住房和城乡建设部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,明确要对楼市调控不力的城市坚决问责,并提出了楼市调控的重点和具体目标。相关负责人在会上指出,各地应把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。

  流拍土地增多与今年整个房地产政策环境持续收紧有关,一方面,楼市调控不断加码,市场需求受到抑制,销售增速有所放缓;另一方面,金融去杠杆、严监管,房企融资渠道收紧、融资成本提高,加杠杆购地被严控,大多房企感到了资金压力。而面对高企的地价,有的企业是真买不起了,有的企业是不敢买了,生怕政策的不确定性带来投资风险,宁愿错失一些机会,也不想投错几块地,毕竟那些近年高成本拿地、在今年遭遇销售限价、开盘亏损却又不得不开的案例摆在眼前。

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中央表态坚决遏制房价上涨

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  于是我们看到,最近几个月,一些重点城市的土地市场上,参与竞拍的企业数量有所减少,企业之间扛价争抢现象减少了,合作拿地现象增多了,土地溢价率明显下降,流拍土地数量也有所增加,特别是那些动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块大多都流拍了。

如此看来,风起云涌,花开花落,这市场倒是恨不起来,也爱不起来了。

值得一提的是,“坚决遏制房价上涨”这一说法相比于以前有所不同,以前的表述基本上都是“遏制房价过快上涨”。删掉“过快”两个字引发不少联想。而在8月7日住建部召开的座谈会上,有关房价的表述是这样的:把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

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  只有地价稳了,房价才能稳,市场预期才会稳定,“稳地价、稳房价、稳预期”正是当前地方政府落实房地产调控的主体责任。可以预计,未来一段时间,土地流拍现象仍会发生,土地市场将逐渐回归理性。从这个角度看,当前流拍土地数量增加并非不是一件好事。

但唯独在稳地价上,迟迟未见效果。也可以说,地价调控才是触及灵魂的调控。

如今东莞的房地产开发商已经开始针对楼市做出了合理的定位,采用各种举措来售卖房屋。中央坚持遏制房价的上涨,为的也是房价能保持稳定,让更多的人们能买得起房子,住上的新房,相信未来政府对于房地产市场的调控会更多。

  “预期有助长助跌的作用,合理引导预期很重要。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,“人们总是以过去推测现在,以现在推测未来。过去或现在房价稳定,会给人们带来未来房价稳定的预期,投机炒房之风就会收敛。不断出台各种房地产调控政策稳定房价,也会给人们带来房价稳定的预期。”(工人日报 2018年8月10日)

  近期中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,充分体现了中央政府对这轮调控房价的决心,调控政策短期不会放松已经成为房企共识。要遏制房价上涨,就要合理引导价格预期,打破市场对房价长期上涨的预期,从而使住房回归居住属性,真正实现“房住不炒”。而要遏制房价上涨,最根本的还是要从土地源头开始,先稳住地价,这就需要地方政府逐步减少对土地财政的依赖,降低经济对房地产投 资拉动的依赖,不能再走过去的老路。近期更多地方政府采取了“限房价、竞地价”的土地出让方式,也有助于土地市场降温、地价趋于合理。

所以在今年的前半年,地市高热的城市似汪洋大海,多个二线城市土地成交溢价率超过了20%。

最近半年来,受到限购政策等的影响,房价有了一个相对稳定的状态,不少的开发商对于市场仍然是抱着乐观的态度,他们期望房价能继续上涨,甚至出现了延迟售楼的现象。但是现在看来,开发商的举措并不乐观。楼市调控持续收紧,东莞楼市下半年或迎新局面,房价会上涨吗?

  此举距中共中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”仅7天。这一要求比2017年3月的政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”少了“过快”两字。细微的表述差别决定了新一轮楼市调控的方向。

  在缺乏盈利预期的情况下,房企每拿一块土地都更加谨慎,有的企业提高了投 资的标准和门槛,严格控制成本和风险;有的企业甚至会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标,保证能算得过账的才会出手;还有的企业因已有土地储备量足够其近几年发展,选择了放缓拿地节奏。

但下半年还有一个金九银十,至于那时候会不会放开政策,还要看接下来几个月楼市的表现,如果低迷到影响到经济,我想还会像上半年一样通过放松政策,下调房贷利率继续让刚需入市,这是必然的趋势。

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  值得注意的是,7月31日,深圳发布一线楼市最严新政。8月8日,成都、杭州相继跟进发布楼市新规,重点打击投机炒房行为,整顿房地产违法乱象……这些狙击投机投资的行动,正向多个城市蔓延。进入下半年,住建部等部门已在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等,并于7月31日公布20家机构的黑名单。

像建湖这种,产业结构较为单一,人口增长缓慢的四五线城市在中国不在少数。在热浪涌来时,跟风尝到了甜头,便想依赖房地产成就丰功伟绩。

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  事实上,近年来,我国在房地产市场上的用力从未停止,相关调控政策也一直在收紧。尤其是今年以来,房地产调控确立了因地制宜、因城施策的思路,政策不断加码。有机构统计显示,从年初至今,各地楼市调控政策已经出台了上百项。仅7月,我国就有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,且调控正在逐步向二三线城市下沉。

中国楼市自调控以来,就贯彻着三稳大基调,“稳房价、稳地价,稳预期”。

开发商对东莞楼市的预期在下降

  尽管政策收紧,但调控却出现边际效应递减的现象。国家统计局数据显示,截至2018年6月底,70城新建商品住宅价格指数已经连续37个月环比上涨,一线城市由于限价政策执行力度较严,房价涨幅相对较小,最高环比涨幅0.63%。但多个二线城市房价上涨的势头凸显。

下半年,政策层面还会维持「难松难紧,一城一策」的调控基调。目前属于小阳春之后的收紧阶段,房价会小涨,但幅度不会太大,最主要是为了扭转楼市预期,让之前的回暖局面向平稳过渡。

预期下降并非空穴来风,尤其是大品牌开发商对市场的变化更能快速作出判断,这从近期中央的表态可以看出端倪。据了解,7月31日的中央政治局会议再次提及房地产,具体表述是这样的:下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  保利地产研究院认为,中央提出坚决遏制房价上涨,主要意图在于防止央行最新释放的5000亿元流动性资金流入楼市,防范房地产泡沫扩大的风险。

房价的组成部分大部分来自于地价,这是面包和面粉的关系。在2018年,重点一二线城市的地价房价比值在60%以上。

8月8日上午,东莞今年以来最大的商住地——网挂2018WG012号的茶山“巨无霸”进入最后竞拍阶段,该地块地理位置优越、交通便利,还拥有丰富的景观资源,但令不少业内人士觉得意外的是,最终成交价并未触碰最高限价,更未触发“竞自持”,这也是东莞推出“限价地”以来首宗成交价没有触碰最高限价的地块。

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房,是国人心中难以磨灭的记忆。在我们的文化基因深处,对房子有着一种天然的占有欲。

如果只是单独看土拍结果并不能代表什么,但需要注意的是,位于石碣的全新楼盘阳光城愉景湾计划于8月12日开盘,该楼盘内部人士透露,首批推出的是市民青睐的刚需产品——建筑面积约95-122㎡的3-4房,带品牌精装修的开盘价格普遍在15000—16000多元/㎡之间。记者了解到,目前这个价格只能买到同区域的毛坯房。

建湖7月2日楼盘成交数据:

巧合的是,位于高埗的全新楼盘万科第五城项目,也是主打刚需产品——建筑面积约90-110㎡带装修3-4房,目前虽然还没明确具体开盘时间,但已经打出了13999元/㎡起的售价。而距离该项目约2km的东莞本土开发商一在售楼盘,目前毛坯均价在15000—16000元/㎡之间,如果算上装修费用,意味着,万科第五城的最低定价已经低于目前区域均价3000多元/㎡。种种迹象表明,开发商对东莞楼市的预期在下降。

溢价率高,地价房价比值高,注定开发商的利润大面积下滑。

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在这其中,房价可以通过限购、限贷、限售等政策不断缩紧流动性达到目的;预期可以通过媒体吹风,营造舆论压力控制下来,例如经常发布房价预警论调,最近经济参考报发布的「高度警惕部分城市房地产金融化」就是很好的典型。

最后说一下2019年下半年的推测。

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所以不出意外,接下来在稳定楼市的基础上,房贷利率会收紧,以此来限制投资性刚需入市,而这也会实实在在误伤想有一套住房的纯刚需族。

2019年已经过半,相信大部分购房者对于楼市走向还是没有定数的,究竟买不买房,何时买,下半年楼市如何演绎,心中没有方向。

所以楼市间始终涌动着一股房价上涨的势头。

房,也就成为了大家穷追不舍的对象。

开发商为了盈利,只能提高售价,而现在大部分城市限价,他们就只剩下了两条路:要么降低建造成本,房子质量下降;要么捂盘不售,延长开发周期,静等限价政策放开,这又会导致房源紧缺,供不应求。

不过刚需购房者也不用担心,经过年中这次涨价,今年不会有大的涨幅了,即使是基本面再好,人口动力再强的城市也无济于事。因为政策压制下需求释放不出来,但库存还在不断上升。

目前整体来看,悲观者众,乐观者寡。

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