南昌租赁平台涨租有这些,租金也不准涨了

作者:理财保险

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6月底7月初,生活在北京的金女士计划在公益西桥附近租一套两居室,彼时的价格在7500元左右。但出差十天回京后,金女士发现,公益西桥附近同一区域两居室的房租普遍上涨了1000元。

最近,针对租房的各种调控政策,出得有点太密集了。

一些地区价格上涨20%,租客直呼市场没有洼地;房产中介高价抢收房源,资本助力让其底气更足

记者郑周贇/文

和金女士一样感受到房租“上涨”的人不在少数。有机构报告数据显示,7月北上广深4个一线城市租赁价格指数环比均有所上涨。是谁推高了房租?有业内人士表示,租赁机构价格上涨对整体租房市场造成影响,但核心问题是租售比悬殊,供需紧张。

先是深圳发文,要建立住房租赁指导价格的发布制度,向个人出租房屋,租金不得高于指导价。

谁在操纵京城房租上涨?

中国江西网讯 近期,北上广等一线城市的房租涨幅惊人,长租公寓引发了舆论关注。记者近日采访发现,南昌也有部分租赁中介通过高于市场价的价格将业主房源租赁过来,再进行统一粉刷装修、加隔断、配齐家电等方式,再以更高的价格出租。而同样地段和大小的房源,经租赁平台介入后,其租金是个人月租房租金的1.6倍左右。

据媒体报道,近日,北京市住建委联合多个部门,集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产等多家房源信息发布主要网站。要求各互联网站自即日起,均须按要求在网页显着位置公示房地产经纪机构营业执照和从业人员信息卡。对于住房租赁经营企业发布房源信息的,其营业执照经营范围中需含有“住房租赁”。此次整改要求在9月1日前完成。

再是北京发布租赁合同示范文本,文中明确,未经双方当事人协商一致,房东不得在租赁期限内单方面提高租金。

业内人士表示,很多品牌方不计成本抢房源,最后毫无疑问会转嫁到租客身上

单间月租1500元以上 中介称近期价格还降了点

北京租房者:房租近两月涨500-1500元

一南一北,两个一线城市对于房租同时亮剑,调控方向如出一辙——不准涨了,要稳!

“体验了一把待价而沽的感觉。”8月,随着大量高校毕业生离校,租房价格也一再攀升。家住北京天通苑西二区的吴敏说自己一套100平方米的三居室在经过中介两轮谈价之后,租金直线上升。“从我预期的每月7800元,直接涨到每月1万元,租期11个月。”

由于房子即将到期,王小姐从6月开始就将“看房”正式提上日程,看了一圈下来发现“租金真贵得有些吓人!面积30㎡~40㎡的公寓,红谷凯旋1900元/月,联泰香域尚城1800元/月,阳光枫情1500元/月,卫东花园1500元/月,这些已经算是便宜的了。像世纪中央城基本都是2000元/月以上。”

小雪从5月份开始关注租房网站。在双井周边的一个单间,5月-6月之间的租金在2600-2800元,到7月中旬时已经涨到超过3000元。最终她在自如上租了一个三居室中一间13平米的卧室,房租3290元/月,外加10%的服务费。

这似乎是一个信号,这个信号背后指向的,是什么呢?

为方便上班,吴小姐不久前搬到红角洲某小区,40多平方米的房子租金1500元/月,“还不含物业费,租金真是越来越贵了!最怕房东说要涨租金,涨一点点还能接受,涨两三百就感觉有些吃不消。”

小雪表示,7月份以来,自如上的房租价格就一直在上涨,“团结湖那边的房子从3400涨到4300”。

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计划在近期租房的于丽华有着更加真切的感受:“今年北京的租房价格更贵,房子更难租。就连五环到六环之间,房租价格也比之前涨了20%。”

近日,记者对丰和都会、联发广场、万达广场、海航白金汇等15个小区的房租进行了走访调查,面积为40㎡~50㎡左右的一居室价格在1600元/月~2300元/月左右,面积为80㎡~100㎡的二居室价格在2300元/月~3200元/月左右,面积为120㎡~140㎡的三居室或四居室价格在3500元/月~4000元/月左右。

一名北大毕业生看中了海淀路社区的一个三居室中的一间卧室。原来的房租是3000元/月,最近几天他接到中介通知,称房东直接涨价1500元/月。

7月4日,深圳发文《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,里面提到四点:

北京房租价格急剧上涨,谁在操纵房租上涨?《工人日报》记者对此展开了调查。

位于会展路的“我爱我家”房产中介告诉记者,“临近月底,房租比前两个月还略低一些,现在1600元的一居室之前要1800元才能租到。因为六七月份很多大学生租房子,也有很多家长租房陪读,市场需求量比较大。现在已经稍微缓解了一点。”

在各大高校租房交流群中,很多毕业生反映北京最近房租涨价太快,涨幅在500-1500元/月之间,一个月之内涨价800元、1000元的情况普遍。

多渠道增加租赁住房供应,力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。建立住房租赁指导价格发布制度;无论是个人还是企业,出租房都要通过政府租赁平台上签约,且出租价格不得超过指导价。个人房东,租金不高于指导价的,在2023年底前实行零税率。不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定;出租人不得单方面提高租金。

“价格环比要增加10%”

中介赚钱“套路深” 房子换新装后轻松涨租

一名房地产业内人士对新京报记者表示,自如平均每年会涨价约10%,月租涨幅在200-300元之间,区域地段不同可能略有不同。但今年的涨幅大大超过往年的幅度。

总而言之就是一句话:加大供应,稳定租金。租金多少,由指导价格说了算。

“幸亏我们下手早,不然现在租房太难了。往往都是上午看到价格合适的房子,下午就被租出去了。”刚刚签约北京市一家事业单位的陈媛告诉记者,5月份,她和同学开始着手租房子,目前两人在东城区租下了一套37.8平方米的小房子,租价5400元。“房子很旧,上世纪90年代的老房子,没有电梯,但是仍然很抢手。”

临近9月份,在南昌工作的白领黄先生一年前租的单间面临到期,为节省看房时间,他通过地宝网联系上自称房东的一名男子,“他带我去看了万达新城的一些单间,装修物料和风格与名门世家、江信国际等房源非常相似。电话里他告诉我这些都是个人的房源,见面之后他才承认自己是中介,这些房源都是从业主那里收过来、再统一进行简单装修出租的。”

根据最近租房的毕业生反映:海淀三四环左右的单间涨幅都有1000多,朝阳区较内环的一居室涨价接近1000元,望京区域有出现最近涨价900元的情况。五环外地段也出现上涨,亦庄单间从5月的2300元涨到现在的2900元;通州土桥附近的二居室,去年房租为4500元,今年7月涨到5300元。

如果你想涨租,对不起,要收重税。

“本来以为市区房租贵,就住稍微远一点,哪想到这么远房价也挺贵。”在通州区杨庄小区租住一套两居室的陆鸣告诉记者,“预算两三千元基本没有房子可租,现在北京租房市场没有洼地。”

在南昌市房管局官网公示的信息中,南昌市区共有18家住房租赁企业,记者在采访中了解到,由于自有房源数量不多的关系,部分企业会先将业主的房屋租赁过来,进行重新粉刷、装修改造、配齐家电和家具后,再以更高的价格出租,也就是通俗意义上的二房东。

根据贝壳研究院数据,今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。在租金变动方面,东城区和顺义区租金涨幅最大,环比涨幅分别为10.5%和10.7%。单平米月租金涨幅靠前的商圈包括安定门、西山、红庙。

而北京是这样的:

记者在朝阳区和通州区几家房屋中介走访发现,目前除了合租价格能控制在每月2500~2900元之间,整租两居室价格每月都在4800~5700元之间。

“从拿到房源到出租,毛坯房大概需要一周左右的时间,精装房所需时间则更短,只需要进行简单的翻新。”8月23日,某住房租赁企业工作人员告诉记者,“公寓装修价格大概为500元/㎡,一般来说,平台与业主签约的时间为1年到5年,这期间如果市场房租行情上涨,平台还能再多获得一些收益。”

资本推高房租?“过半房源被代理垄断”

昨天,北京市住建委等部门联合发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本,里面涉及这么几个方面——

“这段时间是租房市场的高峰期,价格高很正常。”通州区万达广场附近的一家中介公司负责人告诉记者,从今年5月开始,北京房屋租赁成交量就在不断攀升。“价格环比要增加10%,留给租客决策的时间也低于往年。毕竟群租房市场减少了,供给减少,需求量还在增加,租价不涨不可能。”

租赁平台介入后 相同房源租金涨了1.6倍

目前租赁市场交易分成两类:一类是普通租赁,租户和业主直接交易,另外一类是中介,中间有一个转租方,转租方参与了出租,获得差价。

1、明确“违法群租”:即不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等。

他给记者算了一笔账,北京市规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住人数不超过2人。“如果按照100平方米来算,原来能住20人,现在最多住6人。相当于清理一套群租房,就减少两套房源。”

打开某租房APP,南昌市多个热点区域房源都显示较为充足。记者发现,平台上的房源主要分为三种:一种是业主直接出租给租户的房源,其次是借助传统中介出租的房源,一旦交易成功中介会向承租人收取半个月租金的佣金;另一种是由租赁企业负责运营托管的长租公寓房源。

在房租上涨中,链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。有媒体质疑,资本介入导致房租上涨。

2、未经双方当事人协商一致,房东不得在租赁期限内单方面提高租金。

链家研究院的数据显示,从2017年8月~2018年2月,链家平台新增租赁房源连续7个月环比下降,目前租赁新增供给仅为2017年的一半。

“假如四房的市场整租价为4000元/月,中介公司与业主签订协议,按照4500元/月或更高的价格承包下来,前2个月免租金,将其打造成一间间的隔断房或公寓,做成‘N+1’个房间,中介可将整套房的租金提至5500元/月以上,这样对于双方都是双赢的。”某长租公寓的中介告诉记者,如此一来,不但把租金提上去了,一旦市场情况不好也能有个缓冲的时间。

公开数据显示,链家自如拥有房屋40万间,8栋自如寓,进入北京、上海、深圳、杭州、南京,超过100万租客;蛋壳公寓从2015年初创立至今,已进入北上广深等8地,管理超过17万间公寓;2017年年末,我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。

这意味着,不但不能通过多隔房间,提高租金的“亩产”,而且房东也不能再单方面擅自涨租了。

“抢到房源就是抢到财源”

以名门世家小区为例,业主在平台上挂牌的78㎡二居室房租大概为2800元/月,而某品牌长租公寓APP上的同一小区、面积为73㎡的房源房租则高达4450元/月。原来,该房源被公寓中介改造成了面积分别为30㎡、25㎡、18㎡的3个单间,“换了新装”的单间租金分别为1600元/月、1500元/月、1350元/月,总租金则达4450元/月。

“现在大中介、小中介、甚至一些个人都加入到房屋租赁市场。以北京等市场为代表,已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比高达40%。”中原地产首席分析师张大伟说,在天通苑、回龙观等地区已经很少有一手房东,房子基本都通过各种大大小小的中介对外放租。

短短一个星期,南北两大一线城市接连对租金“亮剑”,不但房价不准涨,租金,也不准涨了。

“抢房的中介变多了,我现在还能收到高价收房源的宣传单。”在朝阳区双桥附近居住的王晨说,他刚刚将一套面积90平方米的房子以每月9500元的价格签约给一家中介公司。“我这套房子是紧凑型三居室,基本不需要怎么改造就能直接出租,几家中介都看上了这套房子和我谈。”

事实上,这种情况普遍存在于南昌市各大热门区域,尤其是红谷滩新区与高新区。随后,记者比较了位于世贸广场、万达广场、紫阳大道、北京东路等区域附近的业主直租房源与公寓平台房源发现,经过租赁平台介入后,同样地段和大小的房源,其租金是业主直租房源的1.6倍左右。

“如果都是小公司,小业主,互相有竞争,但如果是一个有几十万套房的庞然大物,它是有垄断定价权的,不仅仅是二手房买卖,租赁也一样。”张大伟说,当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断,最大的租赁机构已经控制几十万套房源。

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王晨告诉记者,他在谈的过程中发现,由于中低端租赁房源的缺乏,中介公司偏爱整套的大户型,希望通过改造挂在平台上供租户选择。“很多大户型稍微改造一下,就可以变成职场新人的落脚之处,房屋硬件好的可以租得更贵。”

南昌租金比工资“跑得快” 7月租金同比增长11%

有房东向新京报记者表示,与自如签约三年,期间给业主的房租价格不变。如果签约5年的话,每年可涨1.3%。

为什么不准涨?

“我们一般都会比业主心理价格高三分之一报价,如果不行可以看情况再加价。”朝阳路上一家中介公司业务员告诉记者,“谈价格时最好拿下,不然同行竞争时加价更凶猛。少赚一点差价没关系,最重要的是房源。”由于中介平台发布房屋租赁房源还需要收1个月的房租作为服务费,所以谈起房源价格还是很有底气。

根据中国房价行情数据显示,2018年7月南昌租金为23.79元/月/㎡,同比增长11.01%;近一月南昌租金为23.83元/月/㎡,环比上涨0.17%,新增房源8612套。也就是说,上个月在南昌租一套100㎡的房子,以平均租金来计算租金约为2379元。然而这仅仅是平均数据,事实上在靠近城区的热点区域,房租早已飙升了至少3成以上。

该业主称,其房子位于珠江帝景小区,两居室,120平米。与自如签约三年,自如给他的房租价格是每月7500元。“一年只给11个月的房租,因为有1个月他要收作管理费。”记者检索发现,自如上该小区的两居室价格在11690-11990元/月,且面积只有89平米左右。该小区在贝壳租房上一套110平米的两居室,月租金为13800元。

很大程度上是因为,房租才是一个城市真正的“基本盘”和“刚需”。

走访中,多家房屋中介公司的业务人员对于尽可能多抢到房源看法一致:“抢到房源就是抢到财源,房屋中介公司就是靠房源吃饭。”

此外,根据最新统计的182个楼盘房价来看,上个月南昌市房价均价为12621元/㎡,环比下降0.03%。由此可以计算出,南昌市房屋租售比的比值为1:530,需要出租44.13年才能回本。

“本来供需结构就紧张,长租公寓企业放大这种紧张,并不新增加房源,多了一道关口赚取租金差价。从差价比例看,小部分房源甚至差价比房主所得还高。”业内人士表示。

对于每一个进入一二线城市打拼的外地人来说,买不买房,是可以选择的,但是,租不租房,无法选择。

合硕机构首席分析师郭毅分析称,这背后一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过租赁方式解决居住问题。这导致租赁市场需求量上升,租金上涨。另外,各个中介公司在市场中的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

“南昌的房屋租售比低于1:300,说明相对于房租来说,目前南昌市的房地产价格非常高,因此能够预计的是,未来房租水平仍将继续上涨。”此前,江西省社科院经济研究所所长麻智辉在受访时曾表示。

在张大伟看来,中介吃差价并不是导致房租上升的根本原因。“租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下,租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下,将中低端租赁房源改造成中高端,事实上拉高了租金价格。”

换句话说,房价太高,可以不买,房租太高,就只能用脚投票,打道回府。

中低端房源经改造变成中高端房源

记者了解到,30%是房租与收入比的“黄金分割”点,超过这一比例,其他消费的空间就会被大大压缩,人们的生活幸福感也会明显下降。据南昌市统计局数据显示,2017年南昌市居民人均可支配收入为37675元,比上年增长8.8%,即月人均可支配收入为3139元。而据相关机构统计数据显示,2017年南昌人均住房租金约为850元,因此南昌租房者的房租收入比为27%。此外,人均月租金同比涨幅数据已超过人均可支配收入涨幅数据,这说明工资没有房租涨得快。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,中国的房地产市场租金回报率长期偏低、中国租房需求与日俱增、资本进入导致租房成本不断攀升。“中国的租房市场不能一概而论,但是对于大多数租房居住的人来说,面对房租上涨估计将会是大概率事件。”

大城市的房租有多贵呢?

据统计,一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头,而吸纳就业比较多的几大职业中,快递员平均工资在6000元左右,司机、厨师平均工资都在5000元以下。而北京二居室的平均房租接近5000元,即使合租,租房支出也占到这些群体收入的一半以上。

租房市场价格不透明,房东、中介跟着涨价

城市房产网的数据显示,北京6月份的平均租金为每月91.97元/平米,一个人,如果要独立承担50平米的单间,每个月需要近4600元。而深圳,月租金是每平方78.6元,同样50平米的单间,每个月房租需要花3930元。

“短期来看,房租上涨态势很可能不会终止。”中原地产首席分析师张大伟说,考虑到出租房源的结构性变化,部分地方的房租还会涨。“很多租赁企业特别是长租公寓,把一些中低端的租赁房源收购之后升级改造。过去有可能是中低端房源,现在变成了中高端房源,所以租金有一个明显的上行。”

业内人士表示,租金的绝对值对比收入虽然属于高位,但如果租金对比房价,以北京等一线城市为例,租金依然有长期上涨的推动力。整体看,当下租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间,在当下市场,套均租金价格意义有限。

再看可支配收入,2018年,北京人均可支配收入达到了5197元/月,而深圳是4795元/月。

“看起来好像是房产中介高价抢房,赚取中间差价,租客只能被动接受租赁市场定价。但实际上,并不是所有的租客都没有议价能力。在目前的房屋租赁市场上,中高端租赁供给是过剩的。”北京一家高端租赁市场研究人员告诉记者,随着很多开发商长租公寓产品入市,中高端的房子其实是供过于求的。“刚需型租房人对于租金价格敏感,从总体上看租房市场供需是平衡的,但是结构上看却严重失衡。”

近期,多个机构发布了7月北京地区房屋租赁市场上涨的数据。对此,张大伟提出质疑。

也就是说,一个白领小青年若需要独立租房,房租几乎占到了可支配收入的八成以上。

记者了解到,在租房市场,运营租房品牌的方式主要有两种,一是类似万科、龙湖等品牌地产商,重资产运营租赁品牌。企业先拿出钱来购置租赁性质的土地,然后在土地上盖房子用于租赁。而另一种就是传统租房中介采用的轻资产运营模式,通俗讲就是“二房东模式”。他们主要从各地收来房源,然后再加工,通过装修及提供其他服务来提高租金。如自如公寓、蛋壳公寓等。

“部分中介公司提前囤积区域房源,制作环比恐慌上涨数据误导市场。目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,制造上涨预期。”

贝壳研究院最近发布的报告,也说明了房租收入比爆棚的问题。

“资本市场对于租赁这块大蛋糕蠢蠢欲动,赚转租差价、吸榨年轻人或许只是房产中介业务的一小部分。” 一位业内人士说,拿北京、上海、深圳3个特殊城市的租赁房市场来说,由于人口流入大,租赁需求高,如果将这三个城市的租赁房源垄断下来,房租价格就会轻而易举地提上去。“房租上涨带来利差、盈利或者是中介公司估值上升。 ”自如2018年初进行的A轮融资共计40亿元,该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之最。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元B+轮融资,近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS产品进行融资。

记者走访获悉,在上涨预期下,一些普通租赁房的价格也在上涨。“我在劲松租住的房子即将到期,房东说因为房租价格都在大涨,所以今年要涨价700元,而在过去两年,这房子平均每年上涨400元左右。”劲松地区一住户说。

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业内人士表示,很多中介公司不计成本抢房源,这个成本最后毫无疑问会转嫁到租客身上。

在比价心态下,涨房租的房东不少见。另一名直租业主称,因为最近北京房租上涨,将自己的房子从12000元/月涨到了14000元/月。

即使高薪如本科毕业生,想要在北深以及杭州整租个房子,也几乎要花掉八到九成的收入。更不要说那些在人才市场上竞争力更加薄弱的低学历人群了。

8月17日,北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。

昨日,有中介告诉记者,近期房屋租赁市场价格走高,中介从业主处租房价格也相应提高。“之前已和业主签约的房子租赁价格不变,近期重新签约的房子租赁价格都有所上升。”

所以,在各地加码“抢人”的大背景下,控制房租上涨,是调控的大势所趋。

一线城市房租环比上涨,深圳同比涨1.84%

这两大城市的背后,很可能就是更多的城市有样学样。

根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内;同比数据方面,深圳、北京同比上涨,涨幅分别为1.84%、1.55%,上海和广州出现下跌,同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

未来,租赁成为后续政策风口,只是时间的问题。

根据记者采访,深圳房租出现了一定上涨,但涨幅不是太大。一位深圳租房者表示,南山区的一居室去年价格在4800-5000元左右,今年涨到5000-5300元。另一名在福田租房的人表示,公司附近的三居室中一间单间,现在的房租在3300元左右,去年2500元左右就可以租到类似的房子。“每年都在涨,不是最近涨起来的。”

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上海和广州的房租走势较为平稳。上海一位租房者表示,整租的一套三居室,第一年房租8800元,去年9100元,今年是9000元。广州有租房者表示,并未感觉近期的房租价格有大涨,在非市中心地段合租,人均月租金约在1000-2000元之间。

但是,房东也很无辜啊。

不过,也有广州市民表示,其整租的公寓价格有所上涨。“我去年在2号线飞翔公园附近的一室一厅整租是1100元,今年同位置单间1400元、1500元左右。”

局姐想起了最近易居的一个研报。

北上广深一线城市外,房屋租赁市场的价格多表现稳定。

一季度,北京、上海、广州和深圳4个一线城市的住宅综合收益率分别为2.9%、1.1%、3.0%和6.0%,其中,租金收益率分别为1.6%、1.5%、1.7%和1.4%。

武汉地区的居民向记者表示,武汉地区租赁市场的整租房子价格稳定,每年上涨幅度在200元至500元之间。青岛地区的居民表示,青岛地区房屋租赁价格变化不大,租房房价基本稳定在同一水平线、波动极小。不过,有济南地区的市民称,其所在小区的小户型房租价格普遍涨价。“我刚签的房子,60平米,一室一厅,房租从每月的2800上涨到了3200。”一位杭州市民称,房租价格有所上涨,“去年租住的两室一厅的房子,从每月3000元涨到了如今的每月3800元。”(记者 侯润芳 顾志娟 实习生 赵昕 位威 樊悦池 游佳颖 陈诗怡 杨璐萍)

没有一个超过2%。

这是什么概念?买一套房子用来出租,在北京,需要62.5年才能回本,在深圳,需要71.4年。

住宅用地的使用权才70年,很多房子的寿命都只有50年左右。等到你的房子都倒了,你的本金还没收回来。

当然,很多人说租售比低根本不是因为租金低,而是房价太高了。

每一次的信贷宽松,都带起了房价一路上扬,但是房租的上涨幅度受限于实际收入,涨幅远远跑输房价。

50城的整体租金收益率一直在下行。

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但是,就算把房价打个对折,够便宜了吧!租售比依然不是在一个合理的范围之内。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比,一般界定为1∶300~1∶200。也就是说,回本的时间在17-25年之间。如果回本时间高于25年,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。

在中国当房东,如果不是指望着房价上涨的超额收益,根本就是一个超级失败的赔本买卖好吗。

所以,在房价不准涨的这一年,50个城市住宅综合收益的走势是这样的。

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房子,至少从收益率上来说,似乎越来越不是一个靠谱的投资了。

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所以,房租的调控政策真的能够控制租金吗?

首先,要看租赁市场的构成。

大概几个月前,房地产大V卢俊曾经说过这样一段话:

各位不要觉得现在什么集中式公寓势头风风火火,市场上的租赁房源95%以上的比例都是房东和二房东提供的,不论他们怎么赚差价,他们依然在为社会解决最基础的居住问题。

深以为然。

房租是随行就市的,供应和需求决定价格。没有垄断,所以没有超额利润,无论房屋销售市场怎么样,租赁市场依然是一个高度市场化的市场。

在这个市场里去进行强制约束,说实话,局姐对于效果不是特别看好。

说白了,小房东规避的方法不是没有,实在不行,大不了不放租了。不赚那可怜的不到2%的收益,还避免了房屋本身的折旧。

这显然是和当下加大供应的政策相悖的。

事实上,对于房租本身,很多人已经用脚投票了。

诸葛找房的数据显示,虽然毕业季到来,全国大中城市租金均价还在继续上涨,但是,挡不住从5月份开始的,上升幅度趋缓的大趋势。

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如果具体到城市,涨跌数据大概是这样的。

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一线城市里,深圳和广州的租金均价有下跌,此外,二线城市里,杭州、南京、苏州、武汉、济南的房租都在下滑。

真正能够定格一个地方房租水平的,终究还是市场本身,以及城市和产业的竞争力。

写到这里,局姐忽然想起来,曾经的我爱我家副总裁,租赁市场“老兵”胡景晖说过:

中国有一个异样的问题,租客认为房租太高,而业主却觉得太薄利,要让中国的房租标准达到世界的平均水平,那就是:房价跌一半,房租翻一番。

但是,这究竟是该由谁来买单呢?

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